Hoe berekent u de ROI op uw investering in Spaans onroerend goed?
Geschatte leestijd: 9 minuten
Inhoudsopgave
Een van de beste manieren om uw vastgoed-portefeuille te verrijken is doormiddel van het kopen van ‘buy to let‘ onroerend goed in Spanje.
Niet alleen kunt u profiteren van de waardestijging van het onroerend goed door de jaren heen, maar u kunt ook geld verdienen terwijl u het bezit.
Maar om een levensvatbaar en winstgevend inkomen te verkrijgen, moet u weten hoe u de ROI op uw investering in Spaans onroerend goed berekent.
Plus, u moet weten wat voor soort onroerend goed te kopen. Alleen het juiste onroerend goed op de juiste locatie zal u een goede return on investment (ROI) bieden.
In dit artikel bekijken we de factoren die van invloed zijn op het huurrendement van een woning en leggen we uit hoe u dit kunt berekenen.
Op zoek naar gedetailleerde informatie over de verschillende locaties aan de Spaanse Costa del Sol? Bekijk onze gebiedsgidsen over elke hoek van de Costa del Sol.
- Sotogrande – https://buff.ly/2E90BgI
- La Alcaidesa – https://buff.ly/2Y9P9bF
- Manilva – https://buff.ly/3h2V9up
- Casares – https://buff.ly/3fXrIIM
- Estepona – https://buff.ly/3iOsMQZ
- Cancelada – https://buff.ly/32007Sk
- Benahavís – https://buff.ly/3h2iI6o
- San Pedro de Alcántara – https://buff.ly/2PY4Azf
- Nueva Andalucía – https://buff.ly/321t0gG
- Puerto Banús – https://buff.ly/321t1kK
- Marbella – https://buff.ly/3h2ghAY
- Ojén – https://buff.ly/3aCSR2z
- Calahonda – https://buff.ly/3gam6uY
- Cabopino – https://buff.ly/2DZclCF
- La Cala de Mijas – https://buff.ly/3kP4yrD
- Fuengirola – https://buff.ly/2FxykB9
- Mijas – https://buff.ly/3200qfW
- Benalmádena – https://buff.ly/2Q10aaJ
- Málaga – https://buff.ly/3iRfnYz
Berekent u de ROI op uw investering?
Voordat u de rekenmachine tevoorschijn haalt, eerst de overwegingen die belangrijk zijn. Doorslaggevend zelfs. Deze omvatten het onroerend goed zelf, het type huur dat u voor uw buy-to-let overweegt en, last but definitely not least, de lokale markt…
Costa del Sol: De lokale markt
Voordat u begint te kijken naar potentiële buy-to-let woningen, doe grondig onderzoek naar de vraag naar huurwoningen in het door u gekozen gebied.
Als u van plan bent om voor vakantieverhuur te gaan, zoek dan uit welke bezettingsgraad u in een jaar kunt verwachten. Meer dan 35 weken is ongebruikelijk aan de Costa del Sol en, natuurlijk, nooit gegarandeerd.
Als u een lange termijn verhuur wilt aanbieden, onderzoek dan de lokale vraag door de banenmarkt te peilen – hoe dynamischer, hoe meer potentiële huurders.
Wat moet u weten: wat is een goed huurrendement? Uiteraard geldt: hoe hoger hoe beter, maar investeerders vinden alles tussen de 5 en 10% acceptabel. Volgens Idealista bedroeg het gemiddelde rendement in Spanje in 2020 7,5%, iets hoger dan in 2019.
Beste buy-to-let onroerend goed
Ontelbare factoren spelen hierbij een rol, zoals:
- Grootte – De oppervlakte van de woning is belangrijk. Dit heeft invloed op verschillende type huurders die u kunt aantrekken. Als u van plan bent om uw huis te verhuren aan gezinnen, bijvoorbeeld, dan moet u ten minste drie slaapkamers hebben.
- Bouwjaar – Oudere huizen kunnen onderhoudsproblemen hebben en moeten worden opgeknapt, wat u meer geld kost. Aan de andere kant, nieuwbouw aan de Costa del Sol, bijvoorbeeld, hoeft vaak weinig of niets aan gedaan te worden.
- Buitenruimte – Een terras of patio in een Spaans onroerend goed zal toevoegen aan de aantrekkingskracht, maar woningen met buitenruimtes kosten meer en dat kan invloed hebben op de ROI.
Wat u moet weten: als u voor kortetermijnverhuur (vakantieverhuur) kiest en zelf het beheer doet, vergeet dan niet uw tijd in de exploitatiekosten op te nemen om een nauwkeurig idee van uw ROI te krijgen.
Type verhuur
Beleggingen in Spaans onroerend goed kunnen op twee manieren worden gekocht:
- op lange termijn, d.w.z. voor ten minste een jaar,
- of op korte termijn, d.w.z. vakantieverhuur.
Factoren om de ROI op uw Spaans onroerend goed te berekenen
Een Succesvolle buy-to-let investering draait allemaal om de wiskunde en u zult cijfers nodig hebben (exacte getallen geen ballpark-schattingen) voor al het volgende:
- Eigendom – de waarde, aankoopprijs (+ belastingen die gemoeid zijn aan de aankoop, notariskosten etc.), de kosten van reparaties, de grootte en het aantal slaapkamers.
- Hypotheek – het bedrag van de lening, de oprichtingskosten en de rentevoet.
- Inkomen – hoeveel u kunt verwachten te verdienen per week voor vakantieverhuur en per maand voor lange termijn verhuur.
- Uitgaven – verdeel deze in maandelijkse (onderhoud reparaties, vergoedingen voor nutsvoorzieningen (indien van toepassing) en de gemeenschapskosten als uw Spaanse onroerend goed investering omvat gemeenschappelijke voorzieningen) en jaarlijkse (onroerend goed belastingen zoals IBI (WOZ), Basura (afvalstoffenheffing) in Spanje en verzekeringen).
Wees bewust van belastingen en heffingen – In aanvulling op de aankoopprijs, moet u rekening houden met kosten en belastingen. Deze zijn duur in Spanje, en u moet verwachten tussen de 10 en 13% te betalen van de aankoopprijs.
Deze omvatten:
- Overdrachtsbelasting – (bekend als Impuesto de Transmisiones Patrimoniales in het Spaans (IPT) – De overdrachtsbelasting voor de aankoop van onroerend goed in Andalusië is verlaagd van de huidige 8-10% naar een vast tarief van 7% (Sinds April 2021). Dit werd bekendgemaakt door ambtenaren van de regionale regering, de Junta del Andalucia. Voorheen betaalde men op wederverkoop van eigendommen een oplopend percentage belasting, op basis van de aankoopprijs. Voor woningen onder en tot € 400.000, betaalde u 8% overdrachtsbelasting. Tussen € 400.000 en € 700.000 was overdrachtsbelasting 9%. Vanaf € 700.000 en meer moest u 10% overdrachtsbelasting betalen.
BTW – (Impuesto de Valor Añadido in het Spaans (IVA)) – als u een nieuw huis koopt aan de Costa del Sol, betaalt u BTW in plaats van overdrachtsbelasting. BTW wordt geheven tegen een vast tarief van 10%.
Zegelrecht – (Actos Jurídicos Documentados in het Spaans (AJD)) – deze belasting wordt alleen geheven op nieuwe woningen en betaald in aanvulling op de BTW. Aan de Costa del Sol, bedraagt het zegelrecht 1,2% van de aankoopprijs.
Notaris-en registerkosten – Tenzij uw koopcontract anders vermeldt, is het gebruikelijk dat de koper de notaris-en registerkosten betaalt. Deze variëren afhankelijk van de prijs van het onroerend goed en de complexiteit van de eigendomsakte, maar liggen meestal rond de 1,5% van de koopprijs.
Juridische kosten – Advocaten aan de Costa del Sol rekenen over het algemeen tussen 0,5 en 1% van de aankoopprijs voor hun diensten.
Wat u moet weten: Andalusië’s lokale overheid heeft de Spaanse onroerend goed belasting verlaagd om kick start economische groei. Om de lokale economie te stimuleren en de verkoop van woningen te stimuleren, heeft de regionale regering beslissende actie ondernomen om de ITP (overdrachtsbelasting) en AJD (zegelrecht) tot 31 december 2021 te verlagen. Meer weten? Lees dan dit artikel:
De cijfers die u moet weten om de ROI op uw Spaans onroerend goed te berekenen
Deze omvatten:
- Netto bedrijfsopbrengsten – dit cijfer toont de winstgevendheid. U berekent het door uw bruto inkomsten te nemen en de bedrijfskosten eraf te trekken.
- Kapitalisatievoet – de cap rate toont uw ROI-percentage en u berekent het door uw Netto bedrijfsopbrengsten te delen door de prijs die u voor het onroerend goed hebt betaald.
- Jaarlijkse cashflow – een nuttig cijfer omdat het uw winst of verlies op jaarbasis weergeeft nadat u alle kosten inclusief de hypotheek heeft betaald. U berekent dit cijfer door de schuld af te trekken van het netto bedrijfsresultaat.
- Jaarlijkse bruto huur vermenigvuldiger – een goed cijfer om mee te beginnen omdat het de waarde van uw Spaanse onroerend goed investering in buy-to-let termen meet. U deelt simpelweg de totale verkoopprijs door de jaarlijkse bruto huur.
Wat u moet weten: het berekenen van de ROI op uw investering in Spaans onroerend goed is veel eenvoudiger met een rekenmachine zoals deze.
Krijg de hulp die u nodig hebt
Zoals we in dit artikel hebben gezien, is uw eerste stap naar een succesvolle buy-to-let investering in Spaans onroerend volledig afhankelijk van goede marktkennis en het kiezer van het juiste onroerend goed. Neem persoonlijk contact op met Gunther en Sofie van INVESTINSPAIN.
Samen met ons vakkundige team van vastgoed-experts helpen wij jaarlijks tientallen Nederlanders en Belgen aan top investeringen aan de Spaanse Zuidkust.
Bovendien zijn wij van INVESTINSPAIN, een Belgische makelaar, erkend door het BIV, Beroepsinstituut van vastgoedmakelaars. Waarom is dit zo belangrijk?
BIV staat voor Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars.
Elke Belg die als zelfstandige vastgoedactiviteiten stelt, moet verplicht over een BIV-erkenning beschikken. En wie een BIV-erkenning heeft, staat onder toezicht van het Beroepsinstituut, wat betekent dat hij of zij zich strikt moet houden aan de deontologische code en de Plichtenleer van de vastgoedmakelaar. Daarenboven dient hij over een beroepsaansprakelijkheidsverzekering te beschikken. Dit houdt in dat u een stuk veiliger bent met uw aankopen in het mooie Spanje.
Download onze gratis INVESTERINGS-gids
Op zoek naar een TOP investering in Costa del Sol? Doe onze GRATIS nieuwbouw checklist
21-pagina’s met waardevolle informatie…gratis! In dit E-book onthullen we alle noodzakelijke kennis om een (nieuwbouw) investering tot een success te maken. + HANDIGE CHECKLIST!
- Checklist: De ideale nieuwbouw investering in Zuid-Spanje
- 9 kritische punten die uw investering in gevaar kunnen brengen
- Lijst: Praktische zaken voor vakantieverhuur in Andalusië
- Aanbevelingen: de beste investeringen in 2021(Q3/Q4)
- Een voorbeeld-berekening van huuropbrengst (3 slaapkamer appartement)
Download hier ons gratis E-boek.
Zeg vaarwel tegen onzekerheden! Alle benodigde kennis voor een solide investering.
Meer over Spaans vastgoed van ons blog:
De Beste investeringen in Costa del Sol 2021-2022
1.Higueron West
Higueron West: Top contemporary project met uitzicht op de kust van Fuengirola- vanaf €409.000.
Higueron West is een hoogwaardige, innovatieve en duurzame residentiële ontwikkeling die zal gebouwd worden op een groene helling met uitzicht op de kustlijn van Fuengirola, in een rustige en afgelegen omgeving. Bovendien, zullen de appartementen en sky villa’s gebouwd worden in kleine, intieme blokken van 5 tot en met 7 units en omgeven worden door zorgvuldig aangelegde tuinen om een gevoel van rust te creëren rond de woningen. Binnen bieden de appartementen zeer veel natuurlijke lichtinval, elegante details en een modern open-plan design.
De eerste 76 eenheden zijn verdeeld over twee of drie verdiep configuraties. De woningen zijn gelegen in kleine, intieme gebouwen die privacy combineren met een perfecte oriëntatie en een prachtige omgeving.
De ontwikkeling heeft een oppervlakte van meer dan 500.000m2, met meer dan 100.000m2 duurzame groene ruimten, met wandelwegen en fietspaden.
Bekijk alles over Higueron West op deze pagina.
2. Palo Alto
Palo Alto: Luxe appartementen in de bergen van Ojen, Marbella. – Vanaf €445.000.
Ontdek een plaats van natuurlijke schoonheid, op het prachtige Andalusische platteland, op enkele minuten van Marbella en gelegen in de bergen van Andalusië. Palo Alto is een exclusieve heuveltop community met prachtige, ononderbroken zichten over de Middellandse Zee. Een plek waar u zal kunnen genieten van de exclusieve dingen in het leven zoals paardrijden in de heuvels, ontspannen aan het infinity zwembad en cocktails drinken op het terras van uw prachtig appartement. Het Palo Alto-domein is 50 hectare groot, waarvan slechts 20% zal bebouwd worden, waardoor u zich steeds in een groene en natuurlijke omgeving zal bevinden.
Bekijk alles over Palo Alto op deze pagina.
