Будинок для відпочинку Естепона: це ваша ідеальна інвестиція?

Орієнтовний час читання: 11 minutes

Мрієте про будинок для відпочинку в Естепоні, який є не тільки чудовим місцем для відпочинку, але й розумною інвестицією? З можливою прибутковістю до 9% це звучить як приваблива пропозиція, проте в інших ситуаціях більш реалістичними є 5%, а іноді навіть 0%. Дійсно, реальність інвестування в іспанські будинки для відпочинку має більше нюансів, ніж багато хто думає.

Будинки для відпочинку в Естепоні стають дедалі популярнішими завдяки своїм прекрасним пляжам, яскравій культурі та широкому спектру розваг. Крім того, розташування на узбережжі Коста-дель-Соль робить його ідеальним місцем для тих, хто хоче втекти від суєти повсякденного життя. Якщо ви розглядаєте варіант будинок для відпочинку в Іспанії купівлю або оренду, вам слід врахувати кілька факторів. Квартира з 2 спальнями в Естепоні приносить в середньому 150 євро за ніч, тоді як така ж квартира в Марбельї може коштувати 225 євро. Крім того, ліцензія на оренду відіграє вирішальну роль у вашому інвестиційному плані.

У цьому посібнику ми досліджуємо, що робить будинок для відпочинку в Естепоні потенційно прибутковою інвестицією до 2025 року. Ми проаналізуємо реалістичну прибутковість, обговоримо податкові наслідки (наприклад, 19% податок на прибуток) і розглянемо, чому оцінка доходу від оренди є складнішою, ніж здається на перший погляд.

Повернення будинку для відпочинку в Естепоні: наскільки це реально?

Як інвестор, ви, природно, хочете знати, скільки насправді може принести будинок для відпочинку в Естепоні. Середня дохідність оренди в Естепоні наразі становить 6,1%, що є привабливим показником у порівнянні з багатьма іншими європейськими курортами.

Пояснення валового та чистого прибутку

Коли ви читаєте про дохідність, важливо розрізняти валовий і чистий показники. Валовий дохід – це просто річний дохід від оренди, поділений на ціну покупки. Для туристичної оренди на узбережжі Коста-дель-Соль цей показник становить 7-14%. Чистий дохід, тобто те, що ви фактично отримуєте, становить 3-6% після вирахування податків:

• Плата за управління (близько 15% від валового доходу)
• Технічне обслуговування, комунальні послуги та страхування
• Податкові зобов’язання

Практичний приклад: розкішна квартира з трьома спальнями, що приносить 200 євро за ніч при 60% заповнюваності, приносить близько 43 800 євро брутто на рік, з яких після витрат залишається близько 30 230 євро нетто.

Середній дохід від оренди за типом нерухомості

Прибутковість сильно варіюється залежно від типу нерухомості. Ось середні показники для будинків для відпочинку в Естепоні:

• Студії: 5,71% дохідності (ціна продажу €230 000, оренда €1 100/місяць)
• Однокімнатні квартири: 5,78% (249 000 євро, 1 200 євро на місяць)
• Трикімнатні квартири: 6,22% (€434,000, €2,250 на місяць)
• Трикімнатні квартири: 6,26% (€575,000, €3,000 на місяць)
• Чотири+ спальні: 6,93% (€649,000, €3,750 на місяць)

Особливо прибутковою є короткострокова оренда. Середній будинок для відпочинку в Естепоні приносить 32 254 євро на рік при 62% заповнюваності, а середня добова ціна становить 146 євро.

Вплив місця розташування та сезону на дохід від оренди

Розташування має вирішальне значення для вашого доходу. Нерухомість на першій лінії пляжу приносить на 30-50% більше, ніж аналогічна нерухомість всередині країни. Навіть у пішій доступності (5-10 хвилин) від пляжу можна отримати 15-30% надбавки.

Сезон суттєво впливає на ваш дохід:

• Високий сезон (липень-серпень): на 40-60% вище середньорічного показника, 85-95% заповнюваності
• Середній сезон (червень, вересень): на 20-35% вище середнього
• Низький сезон (MARE): на 25-40% нижче середнього, часто заповненість 35-50%.

Тим не менш, завдяки м’якому середземноморському клімату, Естепона користується подовженим сезоном оренди в порівнянні з іншими напрямками, що робить її надійною інвестицією до 2025 року.

Структура витрат на купівлю та оренду

Купівля будинку для відпочинку в Естепоні пов’язана з низкою витрат, які впливають на вашу прибутковість. Розуміння цієї структури витрат має важливе значення для прийняття обґрунтованого інвестиційного рішення.

Податки та муніципальні збори

Купуючи вже існуючу нерухомість в Естепоні, ви сплачуєте податок на передачу прав власності (ITP) у розмірі від 7% до 10% від ціни покупки. Для новобудов застосовується 10% ПДВ (IVA) плюс близько 1,5% гербового збору (AJD). Крім того, існують щорічні збори:

• Податок на нерухомість (IBI): 0,4%-0,9% від кадастрової вартості, в середньому €750 на рік за двокімнатну квартиру
• Плата за відходи (Basura): в середньому 100 євро на рік
• Для нерезидентів: податок на прибуток у розмірі 19% від доходу від оренди (резиденти ЄС/ЄЕЗ) або 24% (нерезиденти ЄС)

Технічне обслуговування, комунальні послуги та внески VvE

Загальні витрати (комуналка) на квартиру з двома спальнями в Естепоні в середньому становлять 2100 євро на рік. Вони покривають утримання спільних зон, садів, басейнів та охорону.

Комунальні послуги, такі як електроенергія, коштують близько 125 євро на місяць, залежно від сезону та використання. Витрати на воду є відносно низькими і часто включаються у вартість послуг. Крім того, візьміть до уваги прибирання та догляд за садом (120-140 євро на місяць), а також охоронну сигналізацію (40-50 євро на місяць).

Витрати на управління житлом та маркетинг

Професійне управління нерухомістю коштує від 10% до 20% від валового доходу від оренди. За повний пакет послуг, що включає обслуговування клієнтів 24/7, прибирання, технічне обслуговування та маркетинг, розраховуйте на 16-20%.

Самостійне управління здається дешевшим, але може бути дорогим: один власник, який керував віддалено, втратив 18 300 євро за перший рік через пропущені бронювання, проблеми з обслуговуванням і негативні відгуки, порівняно з 3 600 євро витрат на управління.

Витрати на іпотеку та варіанти фінансування

Іноземні покупці можуть позичити до 60-70% вартості нерухомості в іспанських банках. Для фінансування потрібні довідки про доходи, податкові декларації та банківські виписки. Доступні як фіксовані, так і плаваючі іпотечні ставки.

Окрім самої іпотеки, існують додаткові витрати: комісійні за оформлення, оцінку та банківські збори, які можуть скласти до 1-2% від вартості покупки. Порівняйте кілька постачальників, щоб отримати найвигідніші умови.

Ліцензія та правила оренди в Естепоні

Для легальної здачі в оренду вашого будинку для відпочинку в Естепоні важливо розуміти законодавство. Останнім часом відбулися значні зміни, які безпосередньо впливають на вас як інвестора.

Що таке ліцензія на оренду і чому вона є обов’язковою?

Ліцензія на оренду – це офіційний документ, який дає власникам дозвіл здавати своє житло в оренду туристам на короткий термін. В Андалусії це регулюється Декретом 28/2016, нещодавно оновленим Декретом 31/2024. Ця ліцензія гарантує, що будинки для відпочинку відповідають стандартам безпеки та якості, сприяючи безпеці та задоволенню гостей.

Здача в оренду без дійсної ліцензії карається штрафом до 150 000 євро і, можливо, тимчасовим закриттям вашого об’єкта нерухомості. Більше того, “підпільні” орендодавці можуть бути змушені припинити свою діяльність на строк від 6 до 12 місяців.

Регіональні відмінності в регулюванні

Хоча правила туризму відрізняються в різних автономних регіонах, Естепона підпадає під дію законодавства Андалусії. Важливою зміною з лютого 2024 року є те, що нові ліцензії на оренду повинні відповідати суворішим вимогам. Тому об’єкти з наявними ліцензіями мають явні конкурентні переваги.

З квітня 2025 року власники багатоквартирних будинків повинні отримати пряму згоду від своїх ОСББ (більшістю в 3/5 голосів), щоб мати можливість здавати в оренду житло для туристів. Це не стосується приватних будинків у сільській місцевості, які мають ліцензію VTAR.

Вимоги до професійного управління та реєстрації в поліції

Як власник, ви юридично зобов’язані зареєструвати паспортні дані всіх гостей старше 16 років у поліції протягом 24 годин після прибуття. Це можна зробити онлайн через різні платформи, такі як Webpol або Hospederias.

Для цієї реєстрації ви повинні спочатку особисто звернутися до місцевого відділення поліції, щоб отримати ім’я користувача та пароль. Невиконання цієї вимоги є кримінальним злочином, який може призвести до значних штрафів.

Вплив нормативних актів на ваші прибутки

Нові правила безпосередньо впливають на вашу рентабельність інвестицій. З 2025 року всі будинки для відпочинку повинні бути зареєстровані в національному цифровому реєстрі з унікальним ідентифікаційним номером, який повинен обов’язково відображатися у всіх рекламних оголошеннях.

Цей ідентифікаційний код має поновлюватися щороку, а його недотримання може призвести до анулювання ліцензії. Хоча ці заходи накладають додатковий адміністративний тягар, вони також створюють більш справедливе ігрове поле, в якому легальні орендодавці можуть краще конкурувати.

Для інвесторів, які купують будинок для відпочинку в Естепоні зараз, дуже важливо перевірити статут громади перед покупкою і, можливо, включити в договір купівлі-продажу пункт, який ставить покупку в залежність від можливості легально здавати його в оренду.

Приклад проекту: Гольф Mirador de Estepona як інвестиція

Давайте розглянемо конкретну інвестиційну можливість: Mirador de Estepona Golf, новий розкішний проект, який чудово ілюструє, що можна зробити з будинком для відпочинку в Естепоні.

Опис та розташування квартири

Mirador de Estepona Golf складається з 54 розкішних квартир, розташованих у шести блоках у сучасному стилі. З квартир відкривається захоплюючий панорамний вид на гори і море, з південною або південно-західною орієнтацією. Вони мають великі вікна, вітальні відкритого планування та повністю обладнані кухні з побутовою технікою Siemens. Спільні зони включають тропічні сади, дорослий басейн та окремий дитячий басейн.

Потенціал оренди та цільова група

Розташований всього в 3 км від пляжу і в 5 км від центру, цей проект приваблює переважно гравців у гольф і любителів розкоші. Як власник, ви отримаєте картку Privilege зі знижками на зелені збори та VIP-картку готелю Fuerte Estepona, що є цінними додатковими перевагами для орендарів.

Очікуваний дохід від оренди та витрати

Порівнянна квартира з трьома спальнями приносить близько 2 000 євро на місяць. Середня ціна на житло становить 408 500 євро, або 4 227 євро/м², що трохи нижче середнього показника по Естепоні, який становить 4 462 євро/м².

Чому цей проєкт цікавий для інвесторів

Особливо привабливим Mirador de Estepona Golf робить його стратегічне розташування, нова якість будівництва (2021 рік) та унікальний доступ до об’єктів для гольфу. Таке поєднання забезпечує стійкий попит і робить цей проєкт перспективною інвестицією.

Висновок: Чи є будинок для відпочинку в Естепоні вашою ідеальною інвестицією?

Таким чином, будинок для відпочинку в Естепоні пропонує привабливі інвестиційні можливості, особливо якщо ви зробите правильну підготовку. Прибутковість може становити від 5% до 9%, залежно від таких факторів, як місце розташування, тип нерухомості та сезонна заповнюваність. Звичайно, місце розташування відіграє вирішальну роль – наприклад, нерухомість на першій лінії пляжу приносить на 30-50% більше доходу, ніж аналогічна нерухомість у глибині острова.

Тим не менш, мудрі інвестиції вимагають ретельного дослідження. Перед покупкою обов’язково ознайомтеся зі статутом громади та перевірте, чи зможете ви отримати ліцензію на оренду. Ця обережність є особливо важливою з огляду на посилення правил, які набудуть чинності з квітня 2025 року і вимагатимуть схвалення VvE для туристичної оренди житла в багатоквартирних будинках.

Структура витрат також є важливим фактором. Після вирахування витрат на управління, технічне обслуговування, комунальні послуги та податки, чистий прибуток зазвичай становить від 3% до 6%. Тому ми рекомендуємо зробити реалістичний розрахунок, який враховує всі витрати.

Такі проекти, як Mirador de Estepona Golf, демонструють, чому цей прибережний курорт продовжує залишатися привабливим для інвестицій. Поєднання розкішних зручностей, стратегічного розташування та доступу до розважальних закладів робить таку нерухомість привабливою як для оренди, так і для особистого користування.

Загалом, будинок для відпочинку в Естепоні дійсно може стати чудовою інвестицією до 2025 року, за умови, що ви застосуєте продуманий підхід. Ключ до успіху полягає в тому, щоб знайти правильний баланс між особистим задоволенням і фінансовою вигодою – баланс, якому Естепона з її приємним кліматом, мальовничими околицями і стабільним ринком нерухомості сприяє якнайкраще.

Основні висновки

Інвестиції в будинок для відпочинку в Естепоні можуть бути прибутковими, але вимагають ретельного планування і реалістичних очікувань щодо витрат і прибутку.

Реальна прибутковість становить 5-9% брутто, але 3-6% нетто після вирахування витрат на управління, обслуговування та податки

– Ліцензія на оренду є обов’язковою з 2025 року – перевірте статут громади та схвалення Ради Європи перед покупкою

– Розташування визначає ваш прибуток – нерухомість на першій лінії пляжу приносить на 30-50% більше, ніж внутрішня нерухомість

Професійне управління коштує 15-20% від орендного доходу, але дозволяє уникнути дорогих помилок у самостійному управлінні

– Сезонні доходи широко варіюються – високий сезон приносить на 40-60% більше, низький – на 25-40% менше

Ключ до успіху полягає в тому, щоб знайти правильний баланс між особистим задоволенням і фінансовою вигодою. Стабільний ринок нерухомості Естепони, приємний клімат і нові правила роблять її привабливим місцем для вдумливих інвесторів, які виконують свою домашню роботу.

Поширені запитання

Q1. Яка середня рентабельність будинку для відпочинку в Естепоні? Середній валовий дохід від будинку для відпочинку в Естепоні становить від 5% до 9%, залежно від таких факторів, як місце розташування і тип нерухомості. Чистий дохід після вирахування витрат зазвичай становить від 3% до 6%.

Q2. Чи потрібна ліцензія на оренду будинків для відпочинку в Естепоні? Так, щоб легально здавати в оренду будинок для відпочинку в Естепоні, потрібна ліцензія на оренду. З 2025 року діятимуть суворіші правила, включаючи вимогу мати дозвіл Ради Європи на оренду квартир у будинках.

Q3. Які витрати слід враховувати при покупці будинку для відпочинку в Естепоні? Купуючи будинок для відпочинку в Естепоні, вам потрібно врахувати податок на передачу прав власності, щорічний податок на нерухомість, загальні витрати, комунальні послуги, технічне обслуговування і, можливо, іпотечні платежі. Також є витрати на управління нерухомістю та маркетинг, якщо ви хочете здавати будинок в оренду.

Q4. Як місце розташування впливає на рентабельність інвестицій у будинок для відпочинку в Естепоні? Розташування має великий вплив на дохідність. Нерухомість на першій лінії пляжу може приносити на 30-50% більше доходу, ніж аналогічна нерухомість у глибині країни. Навіть нерухомість у пішій доступності від пляжу може мати премію в 15-30%.

Q5. Чи потрібен професійний менеджмент для будинку для відпочинку в Естепона? Хоча професійне управління не є обов’язковим, воно може бути дуже цінним. Зазвичай воно коштує від 10% до 20% від валового доходу від оренди, але може запобігти дорогим помилкам, які можуть статися при самостійному управлінні, особливо якщо ви не перебуваєте на об’єкті.