Atostogų namai Esteponoje: ar tai puiki investicija?

Numatoma skaitymo trukmė: 11 minute

Svajojate apie atostogų namus Esteponoje, kurie būtų ne tik puiki vieta gyventi, bet ir protinga investicija? Galimas iki 9 % pelningumas skamba kaip patrauklus pasiūlymas, tačiau kitais atvejais realesnė yra 5 % grąža, o kartais net 0 %. Iš tiesų investavimo į Ispanijos poilsio namus realybė turi daugiau niuansų, nei daugelis mano.

Esteponos atostogų namai tampa vis populiaresni dėl gražių paplūdimių, gyvybingos kultūros ir įvairių pramogų. Be to, dėl savo padėties Kosta del Solio pakrantėje ji yra ideali vieta tiems, kurie nori pabėgti nuo kasdienio gyvenimo šurmulio. Jei svarstote apie atostogų namus Ispanijoje pirkimą ir nuomą, reikia atsižvelgti į keletą veiksnių. Už 2 miegamųjų butą Esteponoje vidutiniškai mokama 150 eurų už naktį, o už tokio paties tipo butą Marbeljoje – 225 eurai. Be to, nuomos licencija vaidina labai svarbų vaidmenį jūsų investicijų plane.

Šiame vadove analizuojame, kas lemia, kad atostogų namai Esteponoje gali būti pelninga investicija 2025 m. Analizuojame realias pajamas, aptariame mokestines pasekmes (pvz., 19 % pelno mokestį) ir aiškinamės, kodėl apskaičiuoti nuomos pajamas yra sudėtingiau, nei atrodo iš pirmo žvilgsnio.

Atostogų namų Esteponoje grąža: kas yra realu?

Kaip investuotojas, natūralu, kad norite žinoti, kiek iš tikrųjų gali atnešti atostogų namai Esteponoje. Šiuo metu vidutinis nuomos pajamingumas Esteponoje yra 6,1 %, o tai yra patrauklu, palyginti su daugeliu kitų Europos atostogų vietų.

Paaiškinta bendroji ir grynoji grąža

Skaitant apie pelningumą, būtina atskirti bendruosius ir grynuosius skaičius. Bendroji grąža yra tiesiog metinės nuomos pajamos, padalytos iš pirkimo kainos. Kosta del Solio pakrantėje turistų nuomojamų butų pajamingumas yra 7-14 %. Grynoji grąža, t. y. tai, ką iš tikrųjų gaunate, yra 3-6 % atskaičius:

• Valdymo mokesčiai (apie 15 % bendrųjų pajamų)
• Priežiūra, komunalinės paslaugos ir draudimas
• Mokestiniai įsipareigojimai

Praktinis pavyzdys: prabangus trijų miegamųjų butas, kuriame už naktį mokama 200 eurų, kai užimtumas yra 60 %, per metus uždirba apie 43 800 eurų bruto pajamų, iš kurių, atskaičius išlaidas, lieka apie 30 230 eurų grynųjų.

Vidutinės nuomos pajamos pagal turto tipą

Pajamingumas labai skiriasi priklausomai nuo nekilnojamojo turto tipo. Čia pateikiami vidutiniai atostogų namų Esteponoje rodikliai:

• Studijos: 5,71 % pelningumas (pardavimo kaina 230 000 EUR, nuomos kaina 1 100 EUR/mėn.)
• Vieno miegamojo butai: 5,78 % (249 000 EUR, 1 200 EUR/mėn.)
• Dviejų miegamųjų butai: 6,22 % (434 000 EUR, 2 250 EUR per mėnesį)
• Trijų miegamųjų butai: 6,26 % (575 000 EUR, 3 000 EUR/mėn.)
• Keturi ir daugiau miegamųjų: 6,93 % (649 000 EUR, 3750 EUR per mėn.)

Trumpalaikė nuoma yra ypač pelninga. Vidutiniškai per metus, esant 62 proc. užimtumui, Esteponoje nuomojami poilsio namai uždirba 32 254 eurus, o vidutinė dienos nuomos kaina yra 146 eurai.

Vietovės ir sezono įtaka nuomos pajamoms

Vieta yra labai svarbi jūsų pelnui. Už paplūdimių nekilnojamąjį turtą gaunama 30-50 proc. daugiau nei už panašų vietinį nekilnojamąjį turtą. Netgi jei iki paplūdimio galima nueiti pėsčiomis (5-10 min.), tai reiškia 15-30 % priedą.

Sezonas daro didelę įtaką jūsų pajamoms:

• Sezonas (liepa-rugpjūtis): 40-60 % didesnis nei metinis vidurkis, 85-95 % užimtumas
• Sezono viduryje (birželis, rugsėjis): 20-35 % daugiau nei vidutiniškai
• Ne sezono metu (MARE): 25-40 proc. mažiau nei vidutiniškai, dažnai 35-50 proc. užimtumas

Vis dėlto dėl švelnaus Viduržemio jūros klimato Esteponos nuomos sezonas, palyginti su kitomis vietovėmis, yra ilgesnis, todėl 2025 m. ji yra gera investicija.

Pirkimo ir nuomos sąnaudų struktūra

Įsigyjant atostogų namą Esteponoje patiriamos kelios išlaidos, kurios turi įtakos jūsų pajamoms. Norint priimti pagrįstą investicinį sprendimą, labai svarbu suprasti šią išlaidų struktūrą.

Mokesčiai ir savivaldybių rinkliavos

Pirkdami esamą nekilnojamąjį turtą Esteponoje, mokėsite 7-10 % pirkimo kainos perleidimo mokestį (ITP). Naujos statybos nekilnojamojo turto atveju taikomas 10 % PVM (IVA) ir maždaug 1,5 % žyminis mokestis (AJD). Be to, mokami metiniai mokesčiai:

• Nekilnojamojo turto mokestis (IBI): 0,4-0,9 % kadastrinės vertės, vidutiniškai 750 EUR per metus už dviejų miegamųjų butą.
• Mokesčiai už atliekas (Basura): vidutiniškai 100 EUR per metus
• Nerezidentams: 19 % pajamų mokestis nuo nuomos pajamų (ES/EEE rezidentams) arba 24 % (ne ES rezidentams).

Techninė priežiūra, komunalinės paslaugos ir VVE įnašai

Dviejų miegamųjų buto Esteponoje bendrosios išlaidos (communidad) per metus vidutiniškai siekia 2100 eurų. Jos padengia bendrų teritorijų, sodų, baseinų ir apsaugos priežiūrą.

Už komunalines paslaugas, pavyzdžiui, elektrą, mokama apie 125 EUR per mėnesį, priklausomai nuo sezono ir naudojimo. Vandens išlaidos yra palyginti nedidelės ir dažnai įskaičiuotos į paslaugų mokestį. Be to, atsižvelkite į valymo ir sodo priežiūros išlaidas (120-140 EUR per mėnesį) ir signalizacijos apsaugos išlaidas (40-50 EUR per mėnesį).

Būsto valdymo ir rinkodaros išlaidos

Profesionalus nekilnojamojo turto valdymas kainuoja nuo 10 iki 20 proc. bendrųjų nuomos pajamų. Už visapusiškų paslaugų paketus, įskaitant klientų aptarnavimą visą parą, valymą, priežiūrą ir rinkodarą, tikėkitės 16-20 %.

Atrodo, kad valdyti pačiam yra pigiau, tačiau tai gali brangiai kainuoti: vienas savininkas, kuris valdė nuotoliniu būdu, per pirmuosius metus prarado 18 300 EUR dėl praleistų užsakymų, techninės priežiūros problemų ir neigiamų atsiliepimų, palyginti su 3 600 EUR valdymo išlaidų.

Hipotekos mokesčiai ir finansavimo galimybės

Užsienio pirkėjai iš Ispanijos bankų gali pasiskolinti iki 60-70 proc. nekilnojamojo turto vertės. Norint gauti finansavimą, reikia pateikti pajamas patvirtinančius dokumentus, mokesčių deklaracijas ir banko sąskaitų išrašus. Galimos tiek fiksuotos, tiek kintamos hipotekos palūkanų normos.

Be pačios hipotekos, yra papildomų išlaidų: sutarties sudarymo, vertinimo mokesčiai ir banko mokesčiai, kurie gali sudaryti iki 1-2 proc. pirkimo kainos. Palyginkite kelis paslaugų teikėjus, kad gautumėte palankiausias sąlygas.

Nuomos licencija ir taisyklės Esteponoje

Norint teisėtai išnuomoti savo atostogų namus Esteponoje, būtina išmanyti taisykles. Pastaruoju metu įvyko reikšmingų pokyčių, kurie tiesiogiai veikia jus kaip investuotoją.

Kas yra nuomos licencija ir kodėl ji privaloma?

Nuomos licencija – tai oficialus dokumentas, kuriuo savininkams suteikiamas leidimas trumpam laikui išnuomoti savo turtą turistams. Andalūzijoje tai reglamentuoja Dekretas 28/2016, neseniai atnaujintas Dekretu 31/2024. Šia licencija užtikrinama, kad poilsio namai atitiktų saugumo ir kokybės standartus, taip prisidedant prie svečių saugumo ir pasitenkinimo.

Už nuomą be galiojančios licencijos gresia iki 150 000 eurų bauda ir galimas laikinas nekilnojamojo turto uždarymas. Be to, „slapti” nuomotojai gali būti priversti nutraukti veiklą nuo 6 iki 12 mėnesių.

Regioniniai reguliavimo skirtumai

Nors turizmo taisyklės skiriasi priklausomai nuo autonominio regiono, Esteponai taikomi Andalūzijos teisės aktai. Svarbus pokytis nuo 2024 m. vasario mėn. yra tas, kad naujos nuomos licencijos turi atitikti griežtesnius reikalavimus. Todėl esamas licencijas turintys nekilnojamojo turto objektai turi aiškų konkurencinį pranašumą.

Nuo 2025 m. balandžio mėn. daugiabučių namų savininkai turės gauti aiškų Europos Tarybos pritarimą (3/5 balsų dauguma), kad galėtų nuomoti turistų apgyvendinimo vietas. Ši nuostata netaikoma kaimo vietovėse esantiems individualiems namams, turintiems VTAR licenciją.

Profesionalus valdymas ir policijos registracijos reikalavimas

Pagal įstatymus privalote per 24 valandas nuo atvykimo policijoje užregistruoti visų vyresnių nei 16 metų svečių paso duomenis. Tai galima padaryti internetu per įvairias platformas, pavyzdžiui, „Webpol” arba „Hospederias”.

Norint užsiregistruoti, pirmiausia reikia asmeniškai nuvykti į vietos policijos nuovadą ir paprašyti vartotojo vardo ir slaptažodžio. Jei to nepadarysite, tai yra baudžiamasis nusikaltimas, už kurį gali būti skiriamos didelės baudos.

Reglamentų poveikis jūsų pajamoms

Naujos taisyklės turi tiesioginės įtakos jūsų investicijų grąžai. Nuo 2025 m. visi poilsio namai turi būti registruojami nacionaliniame skaitmeniniame registre su unikaliu identifikaciniu numeriu, kuris turi būti privalomai nurodomas visuose skelbimuose.

Šis identifikavimo kodas turi būti atnaujinamas kasmet, o jo nesilaikant gali būti atšauktas. Nors dėl šių priemonių atsiranda papildoma administracinė našta, jos taip pat sukuria sąžiningesnes veiklos sąlygas, kuriose teisėti nuomotojai gali geriau konkuruoti.

Investuotojams, kurie dabar perka atostogų namus Esteponoje, labai svarbu prieš perkant patikrinti bendruomenės įstatus ir galbūt įtraukti į pirkimo sutartį sąlygą, kad pirkimas priklausys nuo galimybės teisėtai nuomoti.

Projekto pavyzdys: Mirador de Estepona Golf kaip investicija

Pažvelkime į konkrečią investavimo galimybę: „Mirador de Estepona Golf” – naują prabangų projektą, kuris puikiai iliustruoja, kas įmanoma su atostogų namais Esteponoje.

Buto aprašymas ir vieta

„Mirador de Estepona Golf” sudaro 54 prabangūs apartamentai, išsidėstę šešiuose modernaus šiuolaikinio stiliaus korpusuose. Iš butų atsiveria kvapą gniaužiantys panoraminiai kalnų ir jūros vaizdai, jie orientuoti į pietus arba pietvakarius. Juose įrengti dideli langai, atviro plano svetainės ir visiškai įrengtos virtuvės su „Siemens” buitine technika. Bendrose erdvėse yra tropiniai sodai, suaugusiųjų baseinas ir atskiras vaikų baseinas.

Nuomos potencialas ir tikslinė grupė

Vos už 3 km nuo paplūdimio ir už 5 km nuo centro įsikūręs kompleksas daugiausia traukia golfo žaidėjus ir prabangos mėgėjus. Būdami savininkais gausite privilegijų kortelę su nuolaidomis žaliesiems mokesčiams ir „Fuerte Estepona” viešbučio VIP kortelę – nuomininkams vertingus priedus.

Numatomos nuomos pajamos ir išlaidos

Už panašų trijų miegamųjų butą gaunama apie 2 000 eurų per mėnesį. Vidutinė būsto kaina yra 408 500 EUR, t. y. 4 227 EUR už kvadratinį metrą, t. y. šiek tiek mažiau nei vidutiniškai Esteponoje (4 462 EUR už kvadratinį metrą).

Kodėl šis projektas įdomus investuotojams

„Mirador de Estepona Golf” ypač patrauklus dėl strateginės vietos, naujos statybos kokybės (2021 m.) ir unikalios prieigos prie golfo aikštynų. Šis derinys užtikrina nuolatinę paklausą ir paverčia šį projektą ateities investicija.

Išvada: Ar atostogų namai Esteponoje yra ideali investicija?

Todėl atostogų namai Esteponoje suteikia patrauklių investavimo galimybių, ypač jei tinkamai pasiruošite. Priklausomai nuo tokių veiksnių, kaip vieta, turto tipas ir sezoninis užimtumas, galima gauti 5-9 % grąžą. Žinoma, lemiamą vaidmenį vaidina vieta – pavyzdžiui, pajūryje esančių nekilnojamojo turto objektų pelningumas yra 30-50 % didesnis nei panašių nekilnojamojo turto objektų, esančių šalies gilumoje.

Vis dėlto, norint protingai investuoti, reikia atlikti išsamius tyrimus. Prieš įsigydami būstą būtinai patikrinkite bendruomenės įstatus ir išsiaiškinkite, ar galite gauti nuomos licenciją. Ši atsargumo priemonė dar svarbesnė atsižvelgiant į nuo 2025 m. balandžio mėn. įsigaliosiančius sugriežtintus teisės aktus, pagal kuriuos turistų nuomai daugiabučiuose namuose reikės gauti VvE leidimą.

Taip pat svarbu atsižvelgti į sąnaudų struktūrą. Atėmus valdymo, priežiūros, komunalinių paslaugų ir mokesčių sąnaudas, grynoji grąža paprastai būna nuo 3 iki 6 %. Todėl rekomenduojame atlikti realius skaičiavimus, kuriuose būtų atsižvelgta į visas išlaidas.

Tokie projektai kaip „Mirador de Estepona Golf” įrodo, kodėl šis pakrantės kurortas ir toliau žavi kaip investicijų vieta. Dėl prabangių patogumų, strateginės vietos ir galimybės naudotis laisvalaikio infrastruktūra toks turtas yra patrauklus tiek nuomai, tiek asmeniniam naudojimui.

Apskritai atostogų namai Esteponoje gali būti puiki investicija 2025 m., jei tik į juos investuosite apgalvotai. Sėkmės raktas – rasti tinkamą pusiausvyrą tarp asmeninio malonumo ir finansinės grąžos, o šią pusiausvyrą puikiai padeda išlaikyti Esteponos miestas, pasižymintis maloniu klimatu, gražia aplinka ir stabilia nekilnojamojo turto rinka.

Pagrindinės išvados

Investicijos į atostogų namus Esteponoje gali būti pelningos, tačiau jas reikia kruopščiai planuoti ir realistiškai tikėtis išlaidų bei grąžos.

Realus pelningumas yra 5-9 % bruto, bet 3-6 % grynojo pelno, atskaičius valdymo, priežiūros ir mokesčių išlaidas.

– Nuomos licencija privaloma nuo 2025 m. – prieš pirkdami patikrinkite bendruomenės įstatus ir CoE patvirtinimą

– Vieta lemia jūsų pajamas – už paplūdimio nekilnojamąjį turtą gaunama 30-50 % daugiau nei už vietinį nekilnojamąjį turtą

– Profesionalus valdymas kainuoja 15-20 proc. nuomos pajamų, tačiau padeda išvengti brangiai kainuojančių savarankiško valdymo klaidų.

– Sezoninės pajamos labai skiriasi – sezono metu gaunama 40-60 % daugiau pajamų, ne sezono metu – 25-40 % mažiau.

Sėkmės raktas – rasti tinkamą pusiausvyrą tarp asmeninio malonumo ir finansinės grąžos. Dėl stabilios nekilnojamojo turto rinkos, malonaus klimato ir naujų teisės aktų Esteponos miestas yra patraukli vieta apgalvotiems investuotojams, atlikusiems namų darbus.

DUK

Q1. Kokia vidutinė atostogų namų Esteponoje grąža? Vidutinė bendroji atostogų namų Esteponoje grąža yra 5-9 %, priklausomai nuo tokių veiksnių kaip vieta ir turto tipas. Grynoji grąža, atskaičius išlaidas, paprastai yra nuo 3 iki 6 %.

Q2. Ar atostogų namams Esteponoje reikalinga nuomos licencija? Taip, norint teisėtai išnuomoti atostogų namą Esteponoje, reikia nuomos licencijos. Nuo 2025 m. bus taikomos griežtesnės taisyklės, įskaitant reikalavimą turėti Europos ekonomikos tarybos leidimą nuomoti butus pastatuose.

Q3. Į kokias išlaidas turėčiau atsižvelgti pirkdamas atostogų namą Esteponoje? Pirkdami atostogų namą Esteponoje turite atsižvelgti į turto perleidimo mokestį, metinį nekilnojamojo turto mokestį, bendrus mokesčius, komunalines paslaugas, priežiūrą ir galbūt hipotekos mokesčius. Taip pat yra turto valdymo ir rinkodaros išlaidų, jei norite namą nuomoti.

Q4. Kokią įtaką vieta turi investicijų į atostogų namus Esteponoje grąžai? Vieta turi didelę įtaką grąžai. Pirmoje paplūdimio linijoje esančios nekilnojamojo turto objektai gali būti 30-50 proc. pelningesni nei panašūs objektai, esantys šalies gilumoje. Net už nekilnojamąjį turtą, esantį pėsčiomis nuo paplūdimio, galima gauti 15-30 % didesnę kainą.

Q5. Ar būtinas profesionalus poilsio namų Esteponoje valdymas? Nors tai nėra privaloma, profesionalus valdymas gali būti labai vertingas. Jis paprastai kainuoja nuo 10 iki 20 % bendrųjų nuomos pajamų, tačiau gali padėti išvengti brangiai kainuojančių klaidų, kurių gali pasitaikyti valdant pačiam, ypač jei jūsų nėra vietoje.