Vastgoedregels Costa del Sol: Wat Eigenaren & Kopers Moeten Weten

De Costa del Sol bevestigt zijn positie als een van Spanjes meest dynamische vastgoedmarkten. In 2024 werd er voor meer dan 3,2 miljard euro aan vastgoed verkocht en een recordaantal van 14 miljoen bezoekers in Málaga alleen. Te midden van deze groei worden de vastgoedregels Costa del Sol significant aangescherpt, met name door nieuwe wetgeving.

Deze blog biedt een uitgebreid overzicht van de nieuwe regelgeving die eigenaren, kopers en verhuurders moeten kennen, inclusief de concrete veranderingen en verplichtingen die deze met zich meebrengen voor de vastgoedmarkt aan de Costa del Sol.

Belangrijkste Veranderingen

Er zijn in 2024 en 2025 enkele ingrijpende wijzigingen doorgevoerd in de vastgoedregels aan de Costa del Sol. Deze veranderingen hebben vooral betrekking op de verhuur van vakantiewoningen en de bescherming van de lokale woningmarkt.

Veranderingen in de wetgeving rond verhuur aan de Costa del Sol

De laatste jaren zijn heel wat extra vastgoedregels en veranderingen doorgevoerd in de wetgeving voor toeristische verhuur. Zo moeten woningen voldoen aan de volgende vereisten:

Oppervlaktes

De nieuwe wetgeving introduceert allereerst strengere eisen voor vakantieverhuur. Voortaan moet elke woning minimaal 14m² per gast bieden, met een totale minimumoppervlakte van 25m². Voor appartementen met meer dan vijf personen zijn nu twee badkamers verplicht, terwijl woningen voor meer dan acht personen drie badkamers moeten hebben.

Verhuurlicenties

Bovendien krijgen gemeenten meer zeggenschap over de toekenning van verhuurlicenties. Ze kunnen nu het maximaal aantal toegestane verhuurlicenties per gebouw, zone of regio bepalen. Deze maatregel is bedoeld om de druk op de lange termijn huurmarkt voor lokale bewoners te verminderen. In realiteit maken enkel grote steden zoals Málaga en Fuengirola gebruik van dit verhoogde zeggenschap om zo de druk op de vastgoedmarkt door toerisme te beperken.

Wie een woning in een vastgoedproject of een appartementsblok koopt en een verhuurlicentie wil kunnen aanvragen bij de stad of gemeente, zal hiervoor toestemming nodig hebben van de raad van mede-eigenaars. Zodra deze wordt opgericht, zal een stemming doorgaan over of verhuur in de community wordt toegelaten, waarvoor een 3/5 meerderheid nodig is.

Dit werkt echter niet met terugwerkende kracht. Wie reeds een verhuurlicentie heeft voor zijn verblijf kan gewoon blijven verhuren los van wat er op latere momenten wordt gestemd door de raad van mede-eigenaars (vraag de verhuurlicentie dus zo snel mogelijk aan na de oplevering, ook als u op dat moment nog niet zeker bent of u wil verhuren. Zo kan u blijven verhuren, zelfs als de raad van mede-eigenaars op een later moment verhuur zou willen afschaffen). Belangrijk is ook dat vastgoedinvesteerders die willen verhuren, vaak inkopen in nieuwbouwprojecten. De kans dat de 3/5 meerderheid er komt, is dan ook groot bij nieuwbouwcomplexen.

Voorzieningen

Alle vakantiewoningen moeten verplicht beschikken over:

• Airconditioning
• Verwarming
• Warm water
• Keuken uitgerust met: keukengerei en bestek, koelkast, oven/magnetron, afzuigkap, strijkijzer en -plank, stofzuiger, bezem/veger en vuilblik.
• Televisie en internet indien er bereik is
• Basis toeristische informatie
• Een klachtenformulier
• Stopcontacten in iedere kamer
• Voldoende meubels (1 kast per slaapkamer)
• Lift voor gebouwen met 4 of meer verdiepingen

Verplichtingen op het gebied van veiligheid:

• Evacuatieplan: Moet verplicht aan de binnenkant van de voordeur aanwezig zijn.
• Noodnummers: Een lijst met noodnummers en belangrijke telefoonnummers moet op een zichtbare plek hangen.
• EHBO-doos: Er moet een EHBO-doos beschikbaar zijn.
• Dokter/ziekenhuis: Duidelijke informatie over het dichtstbijzijnde medische hulpdiensten.

Onderhoud en hygiëne:

• Schoonmaak: De schoonmaak moet worden gedaan door een professionele schoonmaakdienst.
• Beddengoed en tafelkleed: Moet na iedere verhuurperiode worden gewisseld en voldoende aanwezig zijn voor badkamers en keuken.
• Onderhoud/reparaties: Moeten op regelmatige basis worden uitgevoerd om een bewoonbare en veilige ruimte te garanderen.

Registratie en documentatie

Allereerst moeten eigenaren hun woning registreren bij het Andalusische Toeristenregister via een ‘declaración responsable‘. Na registratie ontvangen verhuurders een uniek VFT-nummer, dat bestaat uit: ‘VFT/HU’ gevolgd door een vijfcijferig volgnummer. Dit nummer moet vermeld worden in alle advertenties en communicatie met huurders. Het nummer moet ook jaarlijks vernieuwd worden na controle of de woning voldoet aan de hierboven vermelde verplichtingen.

Het VFT-nummer zal ook nodig zijn om de woning te kunnen aanbieden/publiceren op online platformen zoals Airbnb en Idealista.

Bovendien zijn verhuurders verplicht om gasten ouder dan 16 jaar binnen 24u te registreren en hun gegevens door te geven aan de politie. Daarnaast moeten eigenaren handleidingen voor elektrische apparaten beschikbaar stellen en informatie over de omgeving verstrekken.

Verzekering en aansprakelijkheid

Voor verhuurwoningen gelden specifieke verzekeringseisen. De premie voor een verhuurde woning ligt hoger dan een reguliere huisverzekering. Eigenaren moeten zowel een opstal- als inboedelverzekering afsluiten, zelfs bij ongemeubileerde verhuur, aangezien in Spanje de keuken tot de inboedel behoort.

Verhuurders zijn daarnaast verantwoordelijk voor verschillende jaarlijkse belastingen:

• Onroerende voorheffing (IBI)
• Urbanisatiekosten voor gemeenschappelijke voorzieningen
• Afvalbelasting
• Inkomstenbelasting voor niet-residenten

Handhaving en Controle

Gemeentelijke autoriteiten in de Costa del Sol hebben aanzienlijke bevoegdheden gekregen om de vastgoedmarkt te reguleren. Deze nieuwe aanpak zorgt voor een betere balans tussen toerisme en de belangen van lokale bewoners.

Sancties

De handhaving is significant aangescherpt met forse boetes voor het niet naleven van de regelgeving.

Belastinglast voor niet EU-kopers

Voor niet-EU kopers geldt een hogere belastinglast. Ze kunnen worden geconfronteerd met een belastinglast tot 100% van de woningwaarde. Daarentegen betalen binnenlandse kopers en EU-burgers slechts tussen de 6% en 13% aan verkoopbelasting.

Deze regel werd ingevoerd om de Spaanse vastgoedmarkt te beschermen en speculatie op de waarde van woningen tegen te gaan.

Het einde van de golden visa aan de Costa del Sol

In Spanje kreeg je als niet EU-burger bij vastgoedaankopen vanaf €500.000 een soort speciale verblijfsvergunning. Ook de directe familie (partner en kinderen) kregen deze vergunning en na 5 jaar kon de permanente residentie aangevraagd worden. Vanaf 3 april 2025 zal deze ‘Golden visa’ niet langer te verkrijgen zijn.

Blijft de Costa del Sol aantrekkelijk voor investeerders?

Hoewel verhuurders aan meer vereisten moeten voldoen (en vastgoedregels dus strenger werden) en sommige regio’s de verhuurlicenties inperken, blijft de regio nog steeds ideaal voor verhuur.

De vastgoedregels zorgen ervoor dat de verhuurmarkt wordt geprofessionaliseerd, zonder onmogelijke eisen te stellen. Veel betrouwbare verhuurders voldeden namelijk al aan het grootste deel van de vereisten.

Daarnaast zien we dat het inperken van de toeristische verhuurlicenties vooral gebeurt in grote steden zoals Málaga en Fuengirola. Heel wat gemeentes aan de Costa del Sol verstrekken de licenties wel nog.

Een belangrijke kanttekening is dat enkel toeristische verhuur kan verboden/beperkt worden. Hieronder leggen we het verschil uit tussen de verschillende vormen van verhuur:

Toeristische verhuur

Toeristische verhuur zijn kortetermijnhuurcontracten die worden aangeboden aan reizigers of toeristen voor tijdelijke verblijven. Dit type verhuur wordt gekenmerkt door zijn flexibiliteit in duur, variërend van enkele dagen tot enkele weken, en komt vooral voor in toeristische trekpleisters.

Kortetermijnverhuur

Kortetermijnverhuur aan niet-toeristen kan niet verboden worden. In tegenstelling tot toeristische verhuur, die vaak per dag of week worden aangeboden, zijn kortetermijnverhuur bedoeld voor langere verblijven zonder de verplichting van een langetermijncontract.

In Andalusië is geen specifieke vergunning vereist voor deze verhuurvorm.

Langetermijnverhuur

Langetermijnverhuur zijn huurovereenkomsten voor een langere periode, meestal voor een jaar of langer, met de mogelijkheid tot verlenging. Ze zijn bedoeld voor personen die op zoek zijn naar langdurige huisvesting en dienen als hun hoofdverblijf, wat meer verplichtingen inhoudt voor zowel de verhuurder als de huurder.

Voor langetermijnverhuur in Andalusië (en in Spanje in het algemeen) is geen speciale vergunning vereist. Deze verhuurvorm valt onder de Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en wordt beschouwd als een huurovereenkomst voor residentieel gebruik, zonder dat er extra registratie of vergunningen nodig zijn zoals bij toeristische verhuur.

Wie dus vastgoed koopt met als doel de woning te verhuren, maar zich zorgen maakt dat hij/zij geen verhuurlicentie zal krijgen, kan dus nog steeds aan korte- en langetermijnverhuur doen.

Wie investeert met als doel de woning na waardevermeerdering te herverkopen, zit ook nog steeds goed aan de Costa del Sol. Woningprijzen stijgen nog steeds sterk.

Investeren voor niet-EU-inwoners

Over het algemeen blijft de regio dus nog steeds ideaal voor vastgoedinvesteerders of mensen die hun vakantieverblijf gedurende enkele maanden willen verhuren. Voor mensen van buiten de EU wordt vastgoed in Spanje aankopen als investering minder interessant hoewel dit vaak case per case moet worden bekeken.

Conclusie vastgoedregels Costa del Sol

In 2024 en 2025 werden heel wat nieuwe wetten en regels ingeroepen voor vastgoed aan de Costa del Sol, waaronder het verstrengen van de verplichte faciliteiten bij huurwoningen, het beperken van toeristische verhuurlicenties, het verhogen van belastingen bij vastgoedaankopen van niet-EU-residenten die wensen te speculeren op de Spaanse vastgoedmarkt en het afschaffen van de Golden visa.

Concreet zorgt dit voor het professionaliseren van de huurmarkt en het veiligstellen van de toekomst van de vastgoedmarkt voor Spaanse burgers. Het is echter niet zo dat verhuren plots onmogelijk wordt. Er moet voor toeristische verhuur enkel een licentie zijn die wordt toegelaten door de raad van mede-eigenaars in een complex en er moet aan enkele basisvoorwaarden worden voldaan, die ook strenger zullen worden gecontroleerd. Langetermijnverhuur en verhuur aan non-toeristen blijft een zekerheid.

FAQs over vastgoedregels Costa del Sol

Q1. Wat zijn de belangrijkste veranderingen in de vastgoedregels voor de Costa del Sol in 2025? De nieuwe regels introduceren een verplichte verhuurlicentie, alsook een VFT-nummer ter registratie die jaarlijks moet worden vernieuwd, strengere eisen voor vakantieverhuur zoals minimale oppervlakte-eisen, en meer zeggenschap voor gemeenten over de toekenning van verhuurlicenties. Daarnaast is het principe van de golden visa afgeschaft en is de belastinglast hoger voor niet-EU kopers.

Q2. Welke verplichtingen gelden er voor verhuurders aan de Costa del Sol vanaf 2025? Verhuurders moeten hun woning registreren en een uniek VFT-nummer verkrijgen, specifieke verzekeringen afsluiten, en voldoen aan strikte eisen voor voorzieningen zoals airconditioning, verwarming, verstrekking van voldoende info.

Q3. Hoe beïnvloeden de nieuwe regels buitenlandse kopers en investeerders? Buitenlandse kopers, vooral niet-EU kopers, kunnen geconfronteerd worden met hogere belastingen.

Q4. Wat zijn de gevolgen als verhuurders zich niet aan de nieuwe regels houden? De handhaving is aangescherpt met boetes die hoog kunnen oplopen voor het niet naleven van de regelgeving. Gemeenten hebben ook meer bevoegdheden gekregen om toeristische verhuur te beperken of te verbieden in specifieke gebieden.

Q5. Blijft de Costa del Sol aantrekkelijk voor vastgoedinvesteringen ondanks de nieuwe vastgoedregels? Ja, ondanks de strengere regelgeving blijft de Costa del Sol een aantrekkelijke vastgoedmarkt. De prijzen blijven stijgen en er is een groeiend aantal internationale kopers, met 38,01% van alle vastgoedtransacties in de provincie Málaga uitgevoerd door buitenlandse investeerders.