Bouwgaranties bij nieuwbouw in Spanje

Hoewel nieuwbouw in Spanje een droom is voor veel mensen, kan het toch voor heel wat stress en slapeloze nachten zorgen indien u niet op de hoogte bent van welke garanties u juist heeft als klant (en hoe u dus beschermd bent). In deze blogtekst leggen we de verschillende bouwgaranties uit waarop u beroep kan doen en die u de nodige gemoedsrust geven bij het aankoop- en bouwproces van uw nieuwbouwwoning in Spanje.

Welke bouwgaranties zijn er voor nieuwbouw in Spanje?

Constructiefouten: 1 jaar

Voor constructiefouten worden zowel de ontwikkelaar als de bouwer voor een periode van één jaar hoofdelijk aansprakelijk gehouden. Deze tekortkomingen zijn meteen met het blote oog zichtbaar en zijn wat je normaal gesproken zou opmerken als je een lijst met problemen opstelt bij de oplevering (ook wel snagging genoemd).

In Spanje gebeurt de snagging bij de oplevering (dus na de akte, wanneer de woning al werd overgedragen). Het is aangeraden om hiervoor een technisch architect onder de arm te nemen die de hele woning minutieus zal doornemen en overigens een rapport opstelt (dat losstaat van het dossier dat de ontwikkelaar gebruikt en zorgt er soms ook voor dat de ontwikkelaar sneller tot actie over gaat). Voor het aanstellen van een technisch architect moet u rekenen op enkele honderden euro’s, afhankelijk van de grootte van de woning. Na het vinden en oplossen van één fout haalt u vaak dus uw geld er al uit. Een goede makelaar heeft een uitgebreid netwerk en brengt u in contact met betrouwbare technisch architecten.

Voorbeelden van constructiefouten: niet-overeenkomende vloertegels, gebarsten verf, defecte/foute deurknoppen, lekkende kranen en in het algemeen alles wat te maken heeft met slecht vakmanschap of de verkeerde materialen, schoonheidsfouten, enz.

Apparaten: 2 jaar

Woningen die uitgerust zijn met huishoudapparaten zoals: wasmachine, vaatwasmachine, droogkast, oven, waterfilter, … bieden minstens twee jaar garantie op al deze apparaten (naar Europese wetgeving rond consumentenrecht).

Soms bieden fabrikanten langer dan twee jaar garantie op bepaalde producten, maar twee jaar is het wettelijke minimum. Het is niet de ontwikkelaar/het bouwbedrijf die deze garanties geeft, maar wel het merk/de verdeler van de huishoudapparaten.

Woonrisico’s: 3 jaar

Deze garantie heeft betrekking op gebreken die een invloed hebben op het wonen zelf. Deze problemen vormen een bedreiging voor de gezondheid, de hygiëne van de bewoners en soms zelfs voor het milieu. De garantietermijn hierop bedraagt ​​drie jaar.

Voorbeelden van woonrisico’s: vochtplekken/schimmel, lekkende gasleidingen, enz.

Structurele problemen: 10 jaar

De ruimste bouwgarantie is de 10-jarige garantie, ook wel “Seguro Decenal” genoemd, heeft betrekking op ernstige structurele problemen die de stabiliteit van het gebouw in gevaar brengen. Een onafhankelijke verzekeringsmaatschappij houdt toezicht dat de bouw naar alle normen verloopt en de kans op structurele problemen dus minimaal wordt.

Voorbeelden van structurele problemen zijn: Verschuivingen en grote barsten in de constructie, instabiele daken, etc..

Vanaf wanneer gelden deze bouwgaranties?

De bovengenoemde bouwgaranties gaan niet in vanaf het moment van het tekenen van de akte bij de notaris (“Acta de Entrega“, het moment waarop u de sleutels ontvangt), maar wel op het moment dat de ontwikkelaar de “Acta de Recepción” ontvangt van het bouwbedrijf (dus nog voor de oplevering). Hou hier dus rekening mee wanneer u beroep wil doen op de bouwgaranties.

Hoe vaak komen gebreken/fouten voor bij nieuwbouw in Spanje?

Structurele problemen (10 jaar garantie) die uw nieuwbouw onbewoonbaar kunnen maken, komen gelukkig zeer zelden voor (mede dankzij de verzekeringsmaatschappij die de bouw opvolgt).

Gebreken van apparaten (2 jaar garantie) zijn volledig afhankelijk van de merken waarmee de ontwikkelaar werkt. Siemens, Balay (Spaans merk, vergelijkbaar met Bosch en Siemens) en Miele zijn veelvoorkomende merken.

Ook woonrisico’s (3 jaar garantie) worden vaak vermeden doordat nieuwbouwprojecten de License of First Occupation (LFO/LPO) moeten aanvragen bij de gemeente/stad. Deze gaan nakijken of het project volgens de building license is gebouwd en dat er geen gezondheidsrisico’s zijn.

Constructiefouten (1 jaar garantie) komen in Spanje niet vaker voor dan in België of Nederland. Een goede ontwikkelaar doet bovendien het nodige om de problemen tijdig te verhelpen. Vraag uw makelaar dus naar ervaringen van klanten die kochten in gelijkaardige reeds opgeleverde projecten van de ontwikkelaar van het project waarin u geïnteresseerd bent. Bovendien kan ook de hierboven vermelde technisch architect u goed bijstaan bij het opvolgen/oplossen van constructiefouten.

Wat bij gebreken binnen de termijn van de bouwgaranties?

De ontwikkelaar aanschrijven

Het is sterk aanbevolen om eerst te streven naar een minnelijke schikking, maar zorg ervoor dat alle communicatie en gemaakte afspraken schriftelijk worden vastgelegd. Indien u een technisch architect in dienst hebt genomen, schakel je deze best in.

De initiële stap houdt in dat u de ontwikkelaar schriftelijk – bijvoorbeeld via e-mail – informeert over de vastgestelde gebreken. Voeg hierbij visuele bewijzen zoals foto’s en videomateriaal toe, zodat de situatie helder wordt gepresenteerd. Vraag nadrukkelijk om een oplossing en stel een redelijke termijn vast waarbinnen de ontwikkelaar kan reageren.

Zolang de ontwikkelaar bereidheid toont tot samenwerking en het engagement aangaat om de tekortkomingen te verhelpen, kunt u dit proces blijven herhalen.

Indien u uw woning via een goede makelaar hebt aangekocht, kan ook deze in gesprek gaan met de ontwikkelaar. Zij hebben namelijk vaak extra contacten bij de ontwikkelaar en kunnen de nodige extra druk uitvoeren.

De ontwikkelaar reageert niet

Wanneer de promotor onvoldoende of helemaal niet reageert op uw verzoek, of indien duidelijk wordt dat er sprake is van een structureel mankement waarbij een eenvoudige of herhaalde reparatie niet volstaat, zal een minnelijke oplossing vermoedelijk geen afdoende uitkomst bieden.

Concreet: indien er geen oplossing wordt voorgesteld of als de aangedragen oplossing niet strookt met uw verwachtingen, is het raadzaam om over te gaan tot een aangetekend schrijven of een burofax.

Voorafgaand aan dit schrijven kan het nuttig zijn een deskundige (zie technisch architect hierboven) in te schakelen om een gedetailleerd rapport te laten opstellen. Dit rapport bevat zowel een analyse van de oorzaak van het gebrek als aanbevelingen voor de meest geschikte oplossingen. In uw schrijven dient u eveneens een duidelijke termijn voor reactie op te nemen.

Indien een dringende reparatie noodzakelijk blijkt om verdere schade te voorkomen, kunt u een derde-aannemer inschakelen om de situatie onder controle te brengen.

Juridische stappen

Als de promotor blijft weigeren te reageren en de bouwgaranties nog geldig zijn, rest er niets anders dan een juridische procedure te starten bij een Spaanse rechtbank. Afhankelijk van de specifieke omstandigheden zijn er diverse vorderingen die u kunt indienen. Denk hierbij aan een schadevergoeding, de terugbetaling van de kosten voor herstellingswerken uitgevoerd door een derde partij, of de verplichting tot herstel of vervanging door de promotor zelf.

Bij deze stap is het echter essentieel om zorgvuldig af te wegen of de juridische inspanning gerechtvaardigd is. Dit hangt sterk af van de omvang van het probleem. Voor een relatief kleine herstelling is het vaak niet rendabel om de tijd en kosten van een proces te maken, aangezien deze niet opwegen tegen de verwachte schadevergoeding of herstellingskosten.

Conclusie bouwgaranties

De onzekerheid die komt kijken bij nieuwbouw in Spanje wordt deels weggenomen door bouwgaranties. Deze beschermen de consument tegen tal van gebreken, gedurende verschillende termijnen. Over het algemeen bieden zwaardere gebreken een langere garantie dan kleine (en vaker voorkomende) gebreken. De garanties zijn wettelijk vastgelegd en zorgen er dus voor dat u een proces kan starten indien de ontwikkelaar weigert de nodige maatregelen te nemen om zo de gewenste oplossing te proberen afdwingen.

Bron: Idealista