Daně při prodeji nemovitosti ve Španělsku

Předpokládaná doba čtení: 10 minut

Prodej domu daně Španělsko: Prodej nemovitosti není vždy snadný. Rozhodně ne v cizích zemích, kde může být překážkou kromě jiných právních předpisů také jazyk. V tomto blogu vám vysvětlíme, které daně byste měli nebo neměli brát v úvahu, osvobození od daně z majetku v roce 2023 a výpočet daně z majetku.

Náklady na prodej nemovitosti ve Španělsku v roce 2023

Po nalezení potenciálního kupce je třeba vzít v úvahu různé náklady na úspěšné dokončení prodeje. V roce 2023 zahrnují tyto náklady tři konkrétní aspekty:

1. Předběžná kupní smlouva

Tento dokument, ve Španělsku známý jako „contrato de arras“, sice není povinný, ale důrazně se doporučuje. Předběžná kupní smlouva totiž chrání prodávajícího i kupujícího v případě, že některá ze stran odstoupí od smlouvy před podpisem konečné kupní smlouvy.

Předběžná kupní smlouva obsahuje všechny podmínky dohodnuté mezi oběma stranami během jednání, jako je konečná kupní cena, termín podpisu, rozdělení nákladů, sankce za porušení smlouvy atd.

Náklady na vypracování předběžné kupní smlouvy ve Španělsku se liší v závislosti na tom, kdo je za její vypracování odpovědný. Pokud smlouvu sepíšete sami, nevznikají vám žádné náklady. Pokud to pro vás dělá realitní kancelář, jsou tyto náklady zahrnuty v její provizi za prodej. Pokud to za vás zařídí právník, náklady se obvykle pohybují kolem 100 EUR.

2. Notářské poplatky

Jedná se o náklady na sepsání notářského zápisu, včetně odměny pro samotného notáře. Obecně platí, že tyto náklady nese výhradně kupující, ačkoli občanský zákoník stanoví, že náklady na listinu o veřejném prodeji nese prodávající; kupující hradí první a případné další kopie.

Konečná výše notářských poplatků závisí na prodejní ceně nemovitosti. Notářské poplatky, známé také jako sazby, jsou regulovány vládou a všichni notáři si za stejné služby účtují stejné poplatky. Cena za provedení veřejné dražby se obvykle pohybuje mezi 600 a 875 EUR v závislosti na hodnotě nemovitosti.

3. Zprostředkovatelská provize

Pokud jste si na prodej svého domu ve Španělsku najali realitní kancelář, budete muset zaplatit související poplatky. Výše těchto nákladů je velmi závislá na tržních podmínkách (typ nemovitosti, zeměpisná poloha atd.) a na prodejní ceně nemovitosti. Obecně platí, že realitní kancelář si účtuje předem stanovené procento z konečné prodejní ceny nemovitosti.

Při prodeji nemovitosti ve Španělsku v roce 2023 je nezbytné vzít tyto náklady v úvahu, abyste získali jasnou představu o finančních aspektech transakce.

Prodej domu daně Španělsko

Při prodeji domu ve Španělsku je třeba zvážit několik daní. Přehled daní z prodeje nemovitostí:

1. Daň ze zisku (Plusvalía Municipal): Jedná se o místní daň, která se vypočítává na základě zvýšení hodnoty vaší nemovitosti od posledního prodeje. Sazba se liší v závislosti na obci, ve které se váš dům nachází. Zjistěte si přesné sazby ve vaší obci, abyste věděli, s čím můžete počítat.
2. Daň z příjmu (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF): Jako nerezident musíte platit daň z příjmu i ze zisku z prodeje domu. Sazba se pohybuje mezi 19 % a 24 % realizovaného kapitálového zisku v závislosti na výši zisku.
3. Daň pro nerezidenty (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR): Pokud nejste daňovým rezidentem ve Španělsku, srazí se 3 % z prodejní ceny jako předběžná daň. Později může být započtena na případné nezaplacené daně.
4. Daň z kapitálových výnosů (Impuesto sobre el Incremento de Patrimonio de la Venta de un Inmueble – Plusvalía Municipal): Jedná se o místní daň, která se vypočítává na základě zisku z prodeje nemovitosti. Sazba a výpočet se opět liší podle obce.

Více o dani z příjmu ve Španělsku

Při diskusi o ziscích a jejich zdanění ve Španělsku je zapotřebí mnohostranný přístup. Do hry vstupují tři základní prvky: „složitost“ (zmatenost), „proměnlivost“ (bouřlivost) a „nepředvídatelnost“ (předvídatelnost). Pronikněme do těchto pojmů, abychom lépe pochopili složitosti daně ze zisku pro rok 2023 podle španělských daňových úřadů.

Daň z příjmu pro rok 2023 ve Španělsku:

• Zisky do výše 6 000 EUR: podléhají 19% sazbě daně.
• Příjem od 6 000 do 50 000 eur: podléhá 21% sazbě daně.
• Příjem od 50 000 do 200 000 eur: podléhá 23% sazbě daně.
• Příjem mezi 200 000 a 300 000 eur: je zdaněn sazbou 27 %.
• Příjem nad 300 000 eur: sazba daně 28 %.
• Je třeba poznamenat, že tyto sazby se uplatňují postupně, což vytváří dynamickou daňovou strukturu. Například prvních 6000 eur zisku je zdaněno 19 %, část mezi 6000 a 50 000 eur je zdaněna 21 % a tak dále.

Výjimky

Existují však určité výjimky, které umožňují snížit daň z příjmu při prodeji nemovitosti ve Španělsku:

• Pokud je vám 65 let nebo více a prodali jste své hlavní bydliště nebo jste si vzali rentu, když prodávaná nemovitost byla vedlejším bydlištěm.
• Pokud plánujete výnos z prodeje reinvestovat do nákupu nového domu, který se stane vaším hlavním bydlištěm.
• V případech vyrovnání dluhu (dación en pago), kdy je nemovitost vrácena bance, protože nejste schopni splácet hypotéku.
• Jste-li osobou s těžkou nebo vysokou mírou závislosti, v souladu se španělským zákonem na podporu osobní autonomie a péče o osoby v situaci závislosti.
• Pokud k nákupu nemovitosti došlo mezi 12. 5. 2012 a 31. 12. 2012, máte nárok na osvobození 50 % realizovaného kapitálového zisku.

Osvobození od daně z majetku v roce 2023

Španělsko má některé výjimky z daně z majetku které se mohou v roce 2023 vztahovat na daně z prodeje domů:

1. Osvobození od daně z nemovitosti: Pokud jste svůj dům používali jako hlavní bydliště a splňujete určité podmínky, můžete mít nárok na osvobození od daně z nemovitosti. To se může lišit v závislosti na regionu, kde se vaše nemovitost nachází.
2. Osvobození pro malé částky: V některých regionech Španělska existuje osvobození od daně pro malé částky, což znamená, že nemusíte platit daň z majetku, pokud je váš majetek nižší než určitá hranice.

Výpočet daně z majetku

Daň z majetku se ve Španělsku vypočítává na základě hodnoty veškerého vašeho majetku, včetně nemovitostí, bankovních účtů, investic a dalších aktiv. Zde je několik kroků k výpočtu daně z kapitálových výnosů při prodeji domu:

1. Sepište si seznam veškerého majetku: Shromážděte informace o hodnotě svého majetku, bankovních účtů, akcií, dluhopisů a dalších aktiv.
2. Určete použitelné výjimky: Zjistěte, zda máte nárok na osvobození od daně na základě vaší osobní situace a regionu, ve kterém se vaše nemovitost nachází.
3. Výpočet základu daně: Pro stanovení základu daně odečtěte osvobození od celkové hodnoty vašeho majetku.
4. Určete sazbu: Sazba se liší v závislosti na hodnotě základu daně a regionu. Přesné sazby získáte od daňového úřadu nebo daňového poradce.
5. Výpočet daně z kapitálových výnosů: Pro výpočet daně z kapitálových výnosů vynásobte základ daně platnou sazbou.

Je důležité mít na paměti, že daňové zákony a sazby se ve Španělsku mohou měnit, proto je vhodné vždy konzultovat aktuální informace o daních z prodeje nemovitostí a v případě potřeby vyhledat odbornou radu (doporučujeme to proto, abyste se vyhnuli překvapením, protože výpočet daně z majetku není jednoduchý). Prodej nemovitosti ve Španělsku může být náročný úkol, ale se správnými znalostmi a pokyny můžete zajistit, že budete dodržovat daňové předpisy podle španělského práva.

ČASTO KLADENÉ DOTAZY

1. Jak vysoké daně se platí při prodeji domu ve Španělsku?

Pokud se chystáte koupit dům ve Španělsku, placení daní asi není to první, na co myslíte. Před nákupem je však důležité znát daňová pravidla. Španělský daňový úřad Hacienda uplatňuje zvláštní sazbu daně pro osoby prodávající dům. S prodejem domu jsou spojeny dvě daně: daň z nabytí kapitálu a daň z pronájmu v závislosti na účelu prodaného domu a době, po kterou byl pronajat. Při prodeji domu se obvykle platí daň z nabytí kapitálu, která činí jedno procento z prodejní ceny. Pokud prodávající nemovitost pronajímal, může být rovněž povinen platit daň z pronájmu. V závislosti na okolnostech může pokračovat až do výše 19 % a sazby daně se mohou lišit v závislosti na autonomním regionu, ve kterém se váš dům nachází. Pokud musíte při prodeji domu platit daň, je důležité získat správné informace o své daňové situaci ještě před zahájením prodeje.

2. Jak vysoká je daň z majetku ve Španělsku?

Ve Španělsku se daň z majetku vybírá z nemovitostí a pozůstalosti. Daň činí 0,2 % až 0,3 % z hodnoty vaší nemovitosti, maximálně 2,5 %. Sazba závisí na roce nákupu a hodnotě nemovitosti. Existuje také několik výjimek z daně z majetku. Osvobozeny budou například osoby s nízkými příjmy, jejichž hodnota nemovitosti je nižší než 43 253 eur. Slevu na dani získávají také rodinní příslušníci vyživovaní majetnými daňovými poplatníky. Přestože je daň z majetku ve Španělsku nižší než v jiných evropských zemích, je důležité vědět, která sazba se na vás vztahuje.

3. Jaké daně a náklady jsou spojeny s prodejem domu ve Španělsku v roce 2023?

Pokud plánujete v roce 2023 prodat dům ve Španělsku, pravděpodobně máte mnoho otázek ohledně daní a nákladů spojených s transakcí. Při prodeji domu ve Španělsku je třeba mít na paměti několik důležitých faktorů. Za prvé, potenciální prodávající ve Španělsku musí při prodeji své nemovitosti zaplatit daň. Tato daň, kterou ukládá španělská vláda, závisí na státu, ve kterém se majitel nachází, a může se pohybovat v rozmezí 4-13 %. Kromě toho vznikají další náklady, jako jsou poplatky právníkům, notářům, daň z převodu, registrační poplatky a náklady pro prodávajícího i kupujícího, které se mohou lišit v závislosti na státě, ve kterém se transakce uskutečňuje. Pokud financujete prodej svého domu hypotékou, mohou se s tím pojit i náklady na uzavření hypotečního úvěru. Před prodejem domu je vhodné získat co nejvíce informací o různých daních a poplatcích ve Španělsku, aby transakce proběhla hladce a hospodárně.

4. Jaké daně se vztahují na nerezidenty při prodeji nemovitosti ve Španělsku?

Pokud chcete prodat nemovitost jako nerezident ve Španělsku, musíte vzít v úvahu různé daně. Zaprvé platíte daň z převodu, jejíž sazba se v posledních letech zvýšila. Za druhé, po prodeji nemovitosti podléháte dani z převodu, jejíž sazby se v závislosti na autonomii pohybují mezi 8 % a 11 %. Při prodeji nemovitosti musíte také zaplatit daň z kapitálových výnosů. Tento poplatek závisí na výši vybrané částky. V neposlední řadě se ve Španělsku platí daň z kapitálových výnosů, jejíž sazba se pohybuje mezi 0,2 % a 2,5 %.

Chcete se dozvědět více o nemovitostech ve Španělsku?

• Grand Park Costa del Sol v Mijas: největší park na pobřeží Costa del Sol
• Koupě nové nemovitosti na Costa del Sol: Proč si vybrat 1 realitní kancelář?
• 3 důvody, proč Belgičané a Nizozemci investují do španělských nemovitostí v roce 2022
• Útěk do luxusu: Rekreační dům na pobřeží Costa del Sol v Marbelle
• Rostoucí poptávka po nemovitostech na Costa del Sol díky „digitálním nomádům