Adók spanyolországi ingatlaneladás esetén

Becsült olvasási idő: 10 percek

Házadó eladása Spanyolországban: Az ingatlan eladása nem mindig könnyű. Külföldön biztosan nem, ahol az egyéb jogszabályok mellett a nyelv is akadály lehet. Ebben a blogban elmagyarázzuk: milyen adókat kell vagy nem kell figyelembe vennie, a 2023-as vagyonadó-mentesség és a vagyonadó kiszámítása.

Költségek egy spanyolországi ingatlan eladásakor 2023-ban

Miután megtalálták a potenciális vevőt, figyelembe kell vennie a különböző költségeket az eladás sikeres lebonyolításához. 2023-ban ezek a költségek három konkrét szempontot tartalmaznak:

1. Ideiglenes adásvételi szerződés

Ez a Spanyolországban „contrato de arras” néven ismert dokumentum nem kötelező, de erősen ajánlott. Az előzetes adásvételi szerződés ugyanis védi mind az eladót, mind a vevőt abban az esetben, ha bármelyik fél eláll a végleges adásvételi szerződés aláírása előtt.

Az adásvételi előszerződés tartalmazza a két fél között a tárgyalások során megállapított összes feltételt, például a végleges eladási árat, az aláírási határidőt, a költségmegosztást, a szerződésszegés esetén alkalmazandó szankciókat stb.

Az adásvételi előszerződés elkészítésének költsége Spanyolországban attól függően változik, hogy ki a felelős a szerződés elkészítéséért. Ha a szerződést saját maga készíti el, nem merülnek fel költségek. Ha ezt egy ingatlanügynökség végzi el Ön helyett, akkor ezeket a költségeket az értékesítési jutalékuk tartalmazza. Ha ezt egy ügyvéd intézi Önnek, a költség általában 100 euró körül lehet.

2. Közjegyzői díjak

Ez a közjegyzői okirat elkészítésének költsége, beleértve magának a közjegyzőnek a díját is. Ezeket a költségeket általában teljes egészében a vevő viseli, bár a Polgári Törvénykönyv előírja, hogy a nyilvános adásvételi okirat költségeit az eladó viseli; az első és minden további másolat költségét a vevő fizeti.

A közjegyzői díjak végső összege az ingatlan eladási árától függ. A közjegyzői díjakat, más néven díjtételeket a kormány szabályozza, és minden közjegyző ugyanazokat a díjakat számítja fel ugyanazokért a szolgáltatásokért. A nyilvános adásvételi okirat elkészítésének ára általában 600 és 875 euró között mozog, az ingatlan értékétől függően.

3. Brókeri jutalék

Ha ingatlanügynököt bízott meg a spanyolországi otthona eladásának felügyeletével, akkor ki kell fizetnie a kapcsolódó díjakat. E költségek összege nagymértékben függ a piaci körülményektől (az ingatlan típusa, földrajzi elhelyezkedése stb.) és az ingatlan eladási árától. Általában az ingatlanügynök az ingatlan végső eladási árának előre meghatározott százalékát számítja fel.

Amikor 2023-ban ingatlant ad el Spanyolországban, elengedhetetlen, hogy figyelembe vegye ezeket a költségeket, hogy világos képet kapjon a tranzakció pénzügyi vonatkozásairól.

Eladni ház adók Spanyolország

A spanyolországi ház eladásakor számos adónemet kell figyelembe venni. Az eladási házak adója áttekinthetően:

1. Nyereségadó (Plusvalía Municipal): Ez egy helyi adó, amelyet az ingatlan értéknövekedése alapján számítanak ki az utolsó eladás óta. Az adó mértéke attól függően változik, hogy melyik településen található az Ön otthona. Ellenőrizze a településén érvényes pontos díjszabást, hogy tudja, mire számíthat.
2. Jövedelemadó (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas – IRPF): Nem rezidensként a háza eladásából származó nyereség után is jövedelemadót kell fizetnie. Az adó mértéke a realizált tőkenyereség 19% és 24% között változik, a nyereség összegétől függően.
3. Nem rezidensek adója (Impuesto sobre la Renta de No Residentes – IRNR): Ha Ön nem spanyolországi adóügyi illetőségű, az eladási ár 3%-át ideiglenes adóként visszatartják. Ez később beszámítható a fennálló adókba.
4. Tőkenyereségadó (Impuesto sobre el Incremento de Patrimonio de la Venta de un Inmueble – Plusvalía Municipal): Ez egy helyi adó, amelyet az ingatlan eladásából származó nyereség alapján számítanak ki. A mérték és a számítás ismét településenként változik.

Több információ a spanyolországi jövedelemadóról

A spanyolországi nyereség és annak adóztatásának megvitatásához többoldalú megközelítésre van szükség. Három alapvető elem kerül a képbe: a „komplexitás” (zavarba ejtő), a „változékonyság” (robbanékonyság) és a „kiszámíthatatlanság” (kiszámíthatóság). Vizsgáljuk meg ezeket a fogalmakat, hogy jobban megértsük a spanyol adóhatóságok szerint a 2023-as évre vonatkozó nyereségadó bonyolultságát.

Jövedelemadó 2023-ban Spanyolországban:

• 6 000 euróig terjedő nyereség: 19%-os adókulcs alá tartozik.
• 6 000 és 50 000 euró közötti jövedelem: 21%-os adókulcs alá tartozik.
• 50 000 és 200 000 euró közötti jövedelem: 23%-os adókulcs alá tartozik.
• 200 000 és 300 000 euró közötti jövedelem: 27%-os adókulccsal adózik.
• 300 000 euró feletti jövedelem: 28%-os adókulccsal kell szembenéznie.
• Érdemes megjegyezni, hogy ezeket a kulcsokat fokozatosan alkalmazzák, ami dinamikus adóstruktúrát hoz létre. Például az első 6000 euró nyereség 19%-os adókulcs alá esik, a 6000 és 50 000 euró közötti rész 21%-os adókulcs alá esik, és így tovább.

Kivételek

Vannak azonban bizonyos kivételek, amelyekkel csökkenthető a jövedelemadó, ha Spanyolországban adnak el ingatlant:

• Ha Ön 65 éves vagy idősebb, és eladta elsődleges lakóhelyét, vagy életjáradékot vett fel, amikor az eladott ingatlan másodlagos lakóhely volt.
• Ha azt tervezi, hogy az eladásból származó bevételt egy új otthon vásárlásába fekteti be, amely az Ön elsődleges lakóhelye lesz.
• Adósságrendezés (dación en pago) esetén, amikor az ingatlant visszaadják a banknak, mert Ön nem tudja fizetni a jelzáloghitel törlesztőrészleteit.
• Ha Ön súlyosan vagy erősen rászoruló személy, a személyes autonómiát és a rászoruló személyek gondozását elősegítő spanyol törvénynek megfelelően.
• Ha az ingatlan megvásárlására 2012. május 12. és 2012. december 31. között került sor, ebben az esetben Ön jogosult a realizált tőkenyereség 50%-os mentességére.

A vagyonadó alóli mentesség 2023-ban

Spanyolországban van néhány mentesség a következők alól vagyonadó alól amely 2023-ban a házeladási adókra vonatkozhat:

1. Otthoni adómentesség: Ha Ön elsődleges lakóhelyként használta otthonát, és megfelel bizonyos feltételeknek, akkor jogosult lehet a hagyatéki adómentességre. Ez attól függően változhat, hogy melyik régióban található az ingatlana.
2. Mentesség kis összegek esetében: Ez azt jelenti, hogy Önnek nem kell vagyonadót fizetnie, ha vagyona egy bizonyos összeghatár alatt van.

A vagyonadó kiszámítása

Spanyolországban a vagyonadót az Ön összes vagyontárgyának értéke alapján számítják ki, beleértve az ingatlanokat, bankszámlákat, befektetéseket és egyéb eszközöket. Íme néhány lépés a tőkenyereségadó kiszámításához, amikor eladják a házadót:

1. Készítsen listát az összes vagyontárgyáról: Gyűjtse össze az ingatlanok, bankszámlák, részvények, kötvények és egyéb eszközök értékét.
2. Határozza meg az alkalmazandó mentességeket: Ellenőrizze, hogy jogosult-e az Ön személyes helyzete és az ingatlana fekvése szerinti régió alapján mentességekre.
3. Az adóalap kiszámítása: Az adóalap meghatározásához vonja le a mentességeket a vagyon teljes értékéből.
4. Határozza meg az arányt: Az adómérték az adóalap értékétől és a régiótól függően változik. A pontos adókulcsokért forduljon az adóhatósághoz vagy adótanácsadóhoz.
5. A tőkenyereségadó kiszámítása: A tőkenyereségadó kiszámításához szorozza meg az adóalapot az alkalmazandó adómértékkel.

Fontos megjegyezni, hogy az adótörvények és adókulcsok változhatnak Spanyolországban, ezért tanácsos mindig naprakész információkat kérni a házeladással kapcsolatos adókról, és szükség esetén szakember tanácsát kérni (ez a meglepetések elkerülése érdekében ajánlott, mivel a vagyonadó kiszámítása nem egyszerű). A spanyolországi ingatlaneladás kihívást jelentő feladat lehet, de a megfelelő ismeretekkel és útmutatással biztosíthatja, hogy a spanyol törvények szerint megfeleljen az adóügyi előírásoknak.

GYIK

1. Mennyi adót kell fizetni, ha házat ad el Spanyolországban?

Ha Spanyolországban tervez házat vásárolni, nem biztos, hogy az adófizetés az első dolog, ami eszébe jut. Fontos azonban, hogy ismerje az adózási szabályokat, mielőtt a vásárlásba belevágna. A spanyol adóhatóság, a Hacienda, különleges adókulcsot alkalmaz a házeladásra jogosultak számára. A ház eladásához két adó kapcsolódik: egy vagyonszerzési adó és egy bérbeadási adó, attól függően, hogy az eladott házat milyen célra adták el, és milyen időtartamra adták bérbe. Ha elad egy házat, akkor általában tőkevonzási adót kell fizetnie, és ez az eladási ár egy százalékát teszi ki. Ha az eladó bérbe adta az ingatlant, akkor bérleti díj fizetésére is kötelezhető. A körülményektől függően akár 19%-ig is folytatódhat, és az adókulcsok attól függően változhatnak, hogy az Ön otthona melyik autonóm régióban található. Ha a ház eladásakor adót kell fizetnie, fontos, hogy az eladás előtt megfelelő tájékoztatást kapjon az adózási helyzetéről.

2. Milyen magas a vagyonadó Spanyolországban?

Spanyolországban vagyonadót vetnek ki az ingatlanokra és a hagyatékokra. Az adó mértéke az ingatlan értékének 0,2-0,3%-a, de legfeljebb 2,5%. Az adó mértéke a vásárlás évétől és az ingatlan értékétől függ. A vagyonadó alól több kivétel is létezik. Mentesülnek például az alacsony jövedelműek, akiknek az ingatlanuk értéke nem éri el a 43 253 eurót. A vagyonadótól függő családtagok szintén adókedvezményt kapnak. Bár Spanyolországban a vagyonadó alacsonyabb, mint más európai országokban, fontos tudni, hogy melyik adókulcs vonatkozik Önre.

3. Milyen adókkal és költségekkel jár egy ház eladása Spanyolországban 2023-ban?

Ha 2023-ban tervezi eladni házát Spanyolországban, valószínűleg sok kérdése van azzal kapcsolatban, hogy milyen adókkal és költségekkel jár a tranzakció. Van néhány fontos tényező, amelyet szem előtt kell tartani, amikor egy spanyolországi ház eladásáról van szó. Először is, Spanyolországban a potenciális eladóknak adóterhet kell fizetniük, amikor eladják ingatlanjukat. Ez a spanyol kormány által kivetett adó attól függ, hogy a tulajdonos melyik államban található, és 4-13% között mozoghat. Vannak egyéb költségek is, mint például ügyvédi díjak, közjegyzői díjak, átruházási adó, regisztrációs díjak és költségek mind az eladó, mind a vevő számára, amelyek attól függően változhatnak, hogy melyik államban történik a tranzakció. Jelzálogjoggal kapcsolatos zárási költségek is felmerülhetnek, ha Ön jelzáloghitellel finanszírozza otthona eladását. Mindent egybevetve, bölcs dolog a lehető legtöbb információt összegyűjteni a különböző spanyolországi adókról és díjakról, mielőtt eladná a házát, hogy a tranzakció zökkenőmentesen és gazdaságosan menjen végbe.

4. Milyen adók vonatkoznak a nem rezidensekre, ha Spanyolországban adnak el ingatlant?

Ha nem spanyolországi lakosként szeretne eladni egy ingatlant, különböző adókat kell figyelembe vennie. Először is, Ön átruházási adót fizet, amelynek mértéke az elmúlt években emelkedett. Másodszor, az ingatlan eladása után átruházási adót kell fizetnie, amelynek mértéke az autonómiától függően 8% és 11% között mozog. Az ingatlan eladásakor tőkenyereségadót is fizetnie kell. Ez a díj az összegyűjtött összegtől függ. Végül, Spanyolországban van tőkenyereségadó, amelynek mértéke 0,2% és 2,5% között változik.

Szeretne többet megtudni a spanyolországi ingatlanokról?

• Spanyolország Európa 4 legjobb ingatlanbefektetési országa között 2023-ban
• A Costa del Sol megélhetési költségei Belgiumhoz és Hollandiához képest 2024-ben
• Növekvő kereslet a Costa del Sol-i ingatlanok iránt a „digitális nomádoknak” köszönhetően
• Mi az Euribor? Hogyan érinti ez a Costa del Solon található ingatlanokat? És mi a helyzet az €STR-rel?
• Jó hír a befektetőknek: csökken (és nő az érték) a spanyolországi lakások kínálata