Tímto bychom vám rádi poskytli obecné pokyny týkající se dodatečných nákladů na nemovitosti ve Španělsku. Podrobněji vám vše vysvětlí váš právník nebo finanční poradce na základě vaší konkrétní nemovitosti. Přitom rozlišujeme 3 typy nákladů;
- Pořizovací náklady
- Roční náklady
- Náklady na prodej
Pořizovací náklady
Prodejní ceny nemovitostí ve Španělsku obvykle nezahrnují poplatky a daně. Provize za zprostředkování je však již zahrnuta, protože ji platí prodávající.
Orientační náklady na pořízení:
Novostavba (první majitel)
DPH (=IVA) – Od 1. ledna 2013 byla ve Španělsku zvýšena sazba DPH na 10 % (+ 1,5 % kolkovného *dočasné snížení na 1,2 %).
DPH při nákupu pozemků činí 21 % (+ 1,5 % kolkovného *dočasné snížení na 1,2 %).
Stávající majetek
V případě existujících nemovitostí hovoříme o dani z převodu nemovitostí (ITP), nikoli o DPH.
Hodnota do 400 0000 eur – 8 % *dočasné snížení na 7 %-
Hodnota od 400 000,01 € do 700 000 € – 9% *dočasné snížení na 7% -.
Hodnota od 700 000,01 EUR výše – 10 % *dočasné snížení na 7 % -.
- Příklad: dům – koupě 600 000 EUR:
Za prvních 400 000 eur (8 %) – 32 000 eur –
Pro zůstatek 200 000 eur (9 %) – 18 000 eur –
Celkem: – 50 000 EUR –
Notářské poplatky
Výše notářských poplatků je různá, ale je stanovena podle oficiálního sazebníku. Například pokud je na nemovitosti hypotéka, je třeba vyřídit další listinu a zaplatit další náklady.
Registrační poplatek
Jedná se o disky pro zápis nemovitosti do úředního registru nemovitostí (Registro de la Propiedad).
Tyto tranše jsou přibližně stejné jako notářské poplatky a dohromady činí přibližně 1 % z vaší kupní ceny.
Poplatky za právní služby
Obvykle se pohybuje kolem 1-1,5 % kupní ceny. Váš právník vám poskytne jasné vysvětlení všech postupů a nákladů a jejich vzniku.
Roční náklady
Při konečném převodu obdržíte kopie všech potvrzení o zaplacení daní vztahujících se k nemovitosti. Příklady zahrnují:
Roční obecní daň z nemovitosti (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
V případě stávající stavby musí předchozí vlastník předložit právníkovi potvrzení o platbách z předchozích let.
Základní sazba IBI je procentní podíl z katastrální hodnoty nemovitosti ve Španělsku (0,3-0,9 %).
Jednotlivé obce mohou tuto sazbu každoročně upravovat.
V případě bytu se 2 ložnicemi a 2 koupelnami v Esteponě je to v současné době v průměru 400 až 500 eur ročně.
Místní obecní daně na základě katastrální hodnoty (valor catastral)
Oficiální odhadní hodnota nemovitosti ve Španělsku, která slouží jako základ pro výpočet daní, se uvádí jako Valor Catastral (mimo jiné se objevuje také v ročním odhadu IBI).
Případné poplatky za úklid (basura) a poplatky za kanalizaci mohou být zahrnuty v této částce, ale jsou účtovány i samostatně.
Jedná se o roční hodnocení. U bytu se 2 ložnicemi a 2 koupelnami v Esteponě je to v současné době v průměru 160 eur ročně.
Daň z pronájmu nebo užívání
Orientační výpočet Pravděpodobný příjem: Kupní cena/2 * 1,1 % (potvrdí váš právník).
Příklad: Byt v hodnotě 300 000 EUR
Pravděpodobný příjem: 300 000 EUR/2 * 1,1 % = 1 650 EUR
V závislosti na využití nemovitosti bude tento výpočet následující:
- Výpočet příjmu za předpokladu, že je využíván výhradně soukromě, Španělsko vybírá 19% daň (pro evropské nerezidenty ve Španělsku) z katastrálního příjmu. (ve výše uvedeném příkladu tedy 313,50 EUR).
- Výpočet příjmu, pokud je nemovitost výhradně pronajímána, Španělsko účtuje 19% daň (pro evropské nerezidenty ve Španělsku) z efektivní hodnoty pronájmu.
Náklady na energii a vodu
Dodávky elektřiny zajišťuje místní energetická společnost Endesa. Každá nemovitost má měřič, jehož údaje se zaznamenávají měsíčně nebo jednou za dva měsíce. Váš právník zajistí, aby platby byly prováděny přímým bankovním převodem.
Náklady na vodu jsou podobné, ačkoli voda je ve Španělsku levná a v mnoha městských oblastech je zahrnuta v poplatcích za služby.
Náklady na služby
Pokud si koupíte dům nebo byt v obci, platíte měsíční poplatky za služby (komunitní poplatky). „urbanizace“. Ty se obvykle vyplácejí měsíčně nebo čtvrtletně. Tyto náklady zahrnují například údržbu budov, úklid, ostrahu, správu, zahrady, bazény a vybavení. Výška závisí na velikosti a množství zařízení.
Daň z majetku
Daň z majetku byla znovu zavedena na roky 2011 a 2012 pro fyzické osoby s majetkem nad 700 000 EUR. Jedná se o progresivní daň závislou na hodnotě majetku. Sazba stoupá od 0,24 % do 3,03 % (v Andalusii).
Náklady na prodej
Postup při prodeji nemovitosti je svým způsobem podobný jako při její koupi.
Po konzultaci s dobrým a spolehlivým realitním makléřem byste měli nejprve stanovit prodejní cenu.
Prodejní cena zahrnuje provizi zprostředkovatele.
V případě prodeje se pak od čisté částky, kterou prodávající obdrží, odečtou následující náklady a daně:
Srážková daň (zádržné) – 3 %
Pokud je prodávající nerezidentem Španělska, musí být 3 % z deklarované prodejní ceny odvedena daňovým úřadům na účet všech splatných daní. Tento odpočet se započítává proti celkové splatné dani z kapitálových výnosů. Pokud by tato částka byla nižší než zadržená částka, můžete si rozdíl vyžádat zpět pomocí zvláštního daňového formuláře (210). V tomto ohledu vám pomůže váš právník nebo daňový poradce.
Daň z kapitálových výnosů – standardní sazba 19 % (pro evropské nerezidenty ve Španělsku).
Před vyměřením daně lze nejprve odečíst několik položek, jako je IVA/ITP, notářské poplatky, případné náklady na vylepšení/rozšíření domu a náklady na prodej.
Plusvalia daň
Daň ze zvýšení hodnoty pozemku, na kterém se nemovitost ve Španělsku nachází. Obec tuto částku Plusvalia účtuje vlastníkovi (prodávajícímu) a může se lišit obec od obce a lokalita od lokality. Tržní cena nebo prodejní cena nemovitosti nemá na daň plusvalia žádný vliv. Obvykle tuto daň platí prodávající. Ve spolupráci s právníkem je třeba tuto skutečnost řádně upravit v kupní smlouvě.
Poplatky za právní služby
Obvykle se pohybuje kolem 1 % prodejní ceny.
Zjistěte, jak vám INVESTINSPAIN může pomoci s
právní a daňové poradenství.