Haluamme antaa sinulle yleiset ohjeet Espanjassa sijaitsevien kiinteistöjen lisäkustannuksista. Asianajajasi tai rahoitusneuvojasi pystyy selittämään tämän kaiken yksityiskohtaisemmin omaisuutesi perusteella. Näin tehdessämme erotamme 3 kustannustyyppiä;
- Hankintakustannukset
- Vuotuiset kustannukset
- Myyntikustannukset
Hankintakustannukset
Espanjassa kiinteistöjen myyntihinnat eivät yleensä sisällä maksuja ja veroja. Välityspalkkio on kuitenkin jo mukana, koska myyjä maksaa sen.
Ohjeena hankintakustannuksista:
Hiljattain rakennettu (ensimmäinen omistaja)
Arvonlisävero (=IVA) – 1. tammikuuta 2013 alkaen Espanjan arvonlisäverokantaa korotettiin uusien asuntojen ja talojen ostossa 10 prosenttiin (+ 1,5 % leimaveroa * väliaikainen alennus 1,2 %:iin).
Maanostojen arvonlisävero on 21 % (+ 1,5 % leimaveroa * väliaikainen alennus 1,2 %:iin).
Olemassa oleva omaisuus
Olemassa olevien kiinteistöjen osalta puhutaan varainsiirtoverosta (ITP), ei arvonlisäverosta.
Arvo enintään 400 0000 euroa – 8 % *tilapäinen alennus 7 %:iin-
Arvo 400 000,01-700 000 euroa – 9 % *tilapäinen alennus 7 %:iin -.
Arvo 700 000,01 eurosta alkaen – 10 % *tilapäinen alennus 7 %:iin -.
- Esimerkki: talo – osto 600 000 euroa:
Ensimmäiset 400 000 euroa (8 %) – 32 000 euroa – –
200 000 euron saldon osalta (9 %) – 18 000 euroa –
Yhteensä: – 50 000 euroa –
Notaarin palkkiot
Notaarimaksujen taso vaihtelee, mutta ne on vahvistettu virallisessa asteikossa. Jos kiinteistöön on esimerkiksi kiinnitys, se aiheuttaa lisäkirjaa ja lisäkustannuksia.
Rekisteröintimaksu
Nämä ovat levykkeitä, joilla kiinteistö rekisteröidään viralliseen asuntorekisteriin (Registro de la Propiedad) .
Nämä erät ovat suunnilleen samat kuin notaarin palkkiot, ja niiden yhteismäärä on noin 1 prosentti kauppahinnastasi.
Asianajajan palkkiot
Yleensä noin 1-1,5 % ostohinnasta. Asianajajasi antaa sinulle selkeän selvityksen kaikista menettelyistä ja kustannuksista sekä niiden syntymisestä.
Vuotuiset kustannukset
Lopullisen luovutuksen yhteydessä saat kopiot kaikista kiinteistöön sovellettavien verojen maksukuitista. Esimerkkejä ovat:
Vuotuinen kunnallinen kiinteistövero (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Jos kyseessä on olemassa oleva rakennus, edellisen omistajan on esitettävä asianajajalle maksukuitit edellisiltä vuosilta.
IBI:n peruskorko on prosenttiosuus kiinteistön kiinteistöarvosta Espanjassa (0,3-0,9 %).
Yksittäiset kunnat voivat mukauttaa tätä osuutta vuosittain.
Esteponassa sijaitsevan 2 makuuhuoneen ja 2 kylpyhuoneen asunnon osalta tämä on tällä hetkellä keskimäärin 400-500 euroa vuodessa.
Paikalliset kunnallisverot, jotka perustuvat kiinteistöarvoon (valor catastral).
Espanjassa kiinteistöjen virallinen arvioitu arvo, jota käytetään verojen laskennan perustana, ilmoitetaan nimellä Valor Catastral (se näkyy myös muun muassa vuosittaisessa IBI-arvioinnissa).
Mahdolliset siivousmaksut (basura) ja viemäröintimaksut voidaan sisällyttää tähän määrään, mutta ne veloitetaan myös erikseen.
Tämä on vuosittainen arviointi. Esteponassa sijaitsevan 2 makuuhuoneen ja 2 kylpyhuoneen asunnon osalta tämä on tällä hetkellä keskimäärin 160 euroa vuodessa.
Vuokra- tai käyttövero
Ohjeellinen laskelma Todennäköiset tulot: 1,1 % (lakimiehen vahvistettava).
Esimerkki: 300 000 euron asunto
Todennäköiset tulot: 300 000 €/2 * 1,1 % = 1 650 €.
Kiinteistön käyttötarkoituksesta riippuen laskelma on seuraava:
- Tulojen laskeminen, olettaen, että se käytetään kokonaan yksityisesti, Espanja perii 19 prosentin veroa (Espanjassa asuvien eurooppalaisten henkilöiden osalta) kiinteistöverotuloista. (edellä olevassa esimerkissä siis 313,50 euroa).
- Tulojen laskeminen: kun kiinteistö vuokrataan yksinomaan, Espanja perii 19 prosentin veroa (Espanjassa asuvien Euroopan ulkopuolisten henkilöiden osalta) tosiasiallisesta vuokra-arvosta.
Energia- ja vesikustannukset
Sähkötoimitukset hoidetaan paikallisen energiayhtiön Endesan kautta. Jokaisessa kiinteistössä on mittari, jonka lukema kirjataan kuukausittain tai puolivuosittain. Asianajajasi varmistaa, että maksut suoritetaan suorana pankkisiirtona.
Vesikustannukset ovat samankaltaiset, vaikka vesi on Espanjassa halpaa ja sisältyy monissa taajamissa käyttömaksuihin.
Palvelukustannukset
Maksat kuukausittaisia palvelumaksuja (yhteisömaksuja), jos ostat talon tai asunnon asunto-osakeyhtiössä. ”kaupungistuminen”. Nämä maksetaan yleensä kuukausittain tai neljännesvuosittain. Nämä kustannukset kattavat esimerkiksi rakennusten ylläpidon, siivouksen, vartioinnin, hallinnon, puutarhat, uima-altaat ja tilat. Korkeus riippuu tilojen koosta ja määrästä.
Varallisuusvero
Varallisuusvero otettiin uudelleen käyttöön vuosina 2011 ja 2012 niiden yksityishenkilöiden osalta, joiden varallisuus on yli 700 000 euroa. Kyseessä on omaisuuden arvoon perustuva progressiivinen vero. Se nousee 0,24 prosentista 3,03 prosenttiin (Andalusiassa).
Myyntikustannukset
Kiinteistön myyntimenettely on tavallaan samanlainen kuin sen ostaminen.
Hyvästä ja luotettavasta kiinteistönvälittäjästä neuvoteltuasi sinun on ensimmäiseksi määritettävä myyntihinta.
Myyntihinta sisältää välittäjän palkkion.
Myyntitapauksessa seuraavat kustannukset ja verot vähennetään (myyjän saamasta nettomäärästä):
Veronpidätys (ennakonpidätys) – 3 %.
Jos myyjä ei asu Espanjassa, 3 % ilmoitetusta myyntihinnasta on maksettava veroviranomaisille kaikkien maksettavien verojen perusteella. Tämä vähennys vähennetään maksettavasta pääomavoittoverosta. Jos jälkimmäinen on pienempi kuin ennakonpidätys, voit vaatia erotuksen takaisin erityisellä verolomakkeella (210). Asianajaja tai veroneuvoja auttaa sinua tässä asiassa.
Pääomavoittovero – Vakioverokanta 19 % (Espanjassa asuvat eurooppalaiset, jotka eivät asu Espanjassa).
Ennen veroarviota voidaan ensin vähentää useita asioita, kuten IVA/ITP, notaarimaksut, mahdolliset asunnon parannus-/laajennuskustannukset ja myyntikulut.
Plusvalia-vero
Espanjassa sijaitsevan kiinteistön kohteena olevan maa-alueen arvonnoususta perittävä vero. Kunta perii tämän Plusvalian omistajalta (myyjältä), ja se voi vaihdella kunnittain ja paikkakunnittain. Kiinteistön markkina- tai myyntihinnalla ei ole vaikutusta plusvalia-veroon. Tavallisesti myyjä maksaa tämän veron. Asiasta olisi sovittava asianmukaisesti kauppasopimuksessa yhteistyössä asianajajan kanssa.
Asianajajan palkkiot
Tavallisesti noin 1 % myyntihinnasta.
Selvitä, miten INVESTINSPAIN voi auttaa sinua seuraavissa asioissa
oikeudellista ja verotuksellista neuvontaa.