Per questo motivo, vorremmo fornirvi le linee guida generali relative ai costi aggiuntivi degli immobili in Spagna. Il vostro avvocato o consulente finanziario sarà in grado di spiegarvi tutto questo in modo più dettagliato, in base alla vostra proprietà specifica. A tal fine, distinguiamo 3 tipi di costi;
- Costi di acquisizione
- Costi annuali
- Costo di vendita
Costi di acquisizione
I prezzi di vendita degli immobili in Spagna generalmente escludono le spese e le imposte. Tuttavia, la commissione di intermediazione è già inclusa, poiché viene pagata dal venditore.
Come guida ai costi di acquisto:
Di recente costruzione (primo proprietario)
IVA (=IVA) – Dal 1° gennaio 2013, l’aliquota IVA in Spagna per l’acquisto di appartamenti e case di nuova costruzione è stata aumentata al 10% (+ 1,5% di imposta di registro *riduzione temporanea all’1,2%).
L’IVA per l’acquisto di terreni è del 21% (+ 1,5% di imposta di bollo *riduzione temporanea all’1,2%).
Proprietà esistente
Nel caso di immobili esistenti, si parla di imposta sul trasferimento (ITP), non di IVA.
Valore fino a 400.0000 euro – 8% *riduzione temporanea al 7%-.
Valore da 400.000,01 a 700.000 euro – 9% *riduzione temporanea al 7% -.
Valore a partire da 700.000,01 euro – 10% *riduzione temporanea al 7% -.
- Esempio: casa – acquisto 600.000 euro:
Per i primi 400.000 euro (8%) – 32.000 euro
Per il saldo di 200.000 euro (9%) – 18.000 euro –
Totale: – 50.000 euro –
Spese notarili
Il livello degli onorari notarili è variabile, ma stabilito da una scala ufficiale. Ad esempio, se c’è un’ipoteca sulla proprietà, questo comporta un atto aggiuntivo e costi aggiuntivi.
Quota di iscrizione
Si tratta di dischi per la registrazione della proprietà nel Registro de la Propiedad (registro delle abitazioni).
Queste quote corrispondono all’incirca alle spese notarili e insieme ammontano a circa l’1% del prezzo di acquisto.
Spese legali
Normalmente circa l’1-1,5% del prezzo di acquisto. L’avvocato vi fornirà una spiegazione chiara di tutte le procedure e i costi e di come vengono sostenuti.
Costi annuali
Al momento del trasferimento finale, riceverete le copie di tutte le ricevute di pagamento delle imposte applicabili all’immobile. Gli esempi includono:
L’imposta comunale annuale sugli immobili (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Nel caso di costruzioni esistenti, il proprietario precedente deve presentare all’avvocato le ricevute di pagamento degli anni precedenti.
L’aliquota di base dell’IBI è una percentuale del valore catastale dell’immobile in Spagna (0,3-0,9%).
I singoli comuni possono adeguare questa aliquota annualmente.
Per un appartamento con 2 camere da letto e 2 bagni a Estepona, la media è di 400-500 euro all’anno.
Imposte comunali basate sul valore catastale (valor catastral)
Il valore ufficiale stimato degli immobili in Spagna, che serve come base per il calcolo delle imposte, è indicato come Valor Catastral (e compare anche nella valutazione annuale dell’IBI, tra le altre cose).
Eventuali spese di pulizia (basura) e le spese di fognatura possono essere incluse in questo importo, ma vengono anche addebitate separatamente.
Si tratta di una valutazione annuale. Per un appartamento con 2 camere da letto e 2 bagni a Estepona, la media è di 160 euro all’anno.
Imposta sull’affitto o sull’uso
Calcolo indicativo Reddito probabile: Prezzo d’acquisto/2 * 1,1% (da convalidare con il vostro avvocato).
Esempio: Appartamento di 300.000 euro
Reddito probabile: € 300.000/2 * 1,1%= € 1.650
A seconda dell’uso dell’immobile, il calcolo sarà il seguente:
- Calcolo del reddito, nell’ipotesi di un uso interamente privato, la Spagna applica un’imposta del 19% (per i non residenti europei in Spagna) sul reddito catastale. (quindi, nell’esempio precedente, €313,50)
- Calcolo del reddito: in caso di affitto esclusivo dell’immobile, la Spagna applica un’imposta del 19% (per i non residenti in Spagna) sul valore effettivo dell’affitto.
Costi dell’energia e dell’acqua
La fornitura di energia elettrica è affidata a “Endesa”, la società energetica locale. Ogni proprietà ha un contatore, la cui lettura viene registrata mensilmente o bimestralmente. Il vostro avvocato farà in modo che i pagamenti vengano effettuati tramite bonifico bancario diretto.
I costi dell’acqua sono simili, anche se in Spagna l’acqua è poco costosa ed è inclusa nelle tariffe del servizio in molte città.
Costi del servizio
Se acquistate una casa o un appartamento in un’area residenziale, pagate delle spese di servizio mensili (community fees). “urbanizzazione”. Di solito vengono pagati mensilmente o trimestralmente. Questi costi coprono la manutenzione degli edifici, la pulizia, la sicurezza, la gestione, i giardini, le piscine e le strutture. L’altezza dipende dalle dimensioni e dalla quantità di strutture.
Imposta sul patrimonio
L’imposta sul patrimonio è stata reintrodotta per gli anni 2011 e 2012 per le persone fisiche con un patrimonio superiore a 700.000 euro. Si tratta di un’imposta progressiva basata sul valore dei beni. Il tasso sale dallo 0,24% al 3,03% (in Andalusia).
Costo di vendita
La procedura di vendita di un immobile è, in un certo senso, simile a quella di acquisto.
Di concerto con un agente immobiliare valido e affidabile, la prima cosa da fare è fissare un prezzo di vendita.
Il prezzo di vendita include la commissione dell’intermediario.
Poi, in caso di vendita, vengono detratti i seguenti costi e imposte (dall’importo netto ricevuto dal venditore):
Ritenuta fiscale (trattenuta) – 3%
Se il venditore è un non residente in Spagna, il 3% del prezzo di vendita dichiarato deve essere versato alle autorità fiscali, a titolo di acconto di tutte le imposte dovute. Questa deduzione viene compensata con l’imposta totale sulle plusvalenze dovuta. Se quest’ultimo importo è inferiore alla ritenuta, è possibile utilizzare un apposito modulo fiscale (210) per recuperare la differenza. Il vostro avvocato o consulente fiscale vi assisterà a questo proposito.
Imposta sulle plusvalenze – aliquota standard 19% (per i non residenti europei in Spagna).
Prima di procedere all’accertamento fiscale, si possono detrarre diversi elementi, come l’IVA/ITP, le spese notarili, i costi di ristrutturazione/ampliamento dell’abitazione e i costi di vendita.
Imposta Plusvalia
Imposta sull’aumento di valore del terreno su cui si trova l’immobile in Spagna. Il Comune addebita questa Plusvalia al proprietario (venditore), che può variare da Comune a Comune e da località a località. Il prezzo di mercato o di vendita dell’immobile non ha alcun effetto sull’imposta di plusvalenza. Di norma, è il venditore a pagare questa imposta. È necessario prendere accordi adeguati al riguardo nel contratto di acquisto, in collaborazione con l’avvocato.
Spese legali
Normalmente si aggira intorno all’1% del prezzo di vendita.
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