Цим ми хотіли б дати вам загальні рекомендації щодо додаткових витрат на нерухомість в Іспанії. Ваш юрист або фінансовий консультант зможе пояснити все це більш детально, виходячи з вашої конкретної нерухомості. При цьому ми виділяємо 3 типи витрат;
- Витрати на придбання
- Щорічні витрати
- Собівартість реалізації
Витрати на придбання
Ціни продажу нерухомості в Іспанії, як правило, не включають збори та податки. Однак брокерська комісія вже включена, оскільки її сплачує продавець.
Як орієнтир для витрат на закупівлю:
Новозбудований (перший власник)
ПДВ (=IVA) – З 1 січня 2013 року ставка ПДВ в Іспанії при купівлі квартир і будинків у новобудовах була підвищена до 10% (+ 1,5% гербового збору *тимчасове зниження до 1,2%).
ПДВ на купівлю землі становить 21% (+ 1,5% гербовий збір *тимчасове зниження до 1,2%).
Існуюча власність
У випадку з існуючою нерухомістю ми говоримо про податок на передачу (ITP), а не про ПДВ
Вартість до 400 0000 євро – 8% *тимчасове зниження до 7%-.
Вартість від €400 000,01 до €700 000 – 9% *тимчасове зниження до 7% -.
Вартість від 700 000,01 євро і вище – 10% *тимчасове зниження до 7% -.
- Приклад: будинок – покупка 600 000 євро:
Для перших 400 000 євро (8%) – 32 000 євро
На залишок 200 000 євро (9%) – 18 000 євро – 18 000 євро
Всього: – 50 000 євро –
Нотаріальні витрати
Рівень нотаріальних зборів є змінним, але встановлюється за офіційною шкалою. Наприклад, якщо на нерухомість накладена іпотека, це призводить до додаткових витрат і оформлення додаткового акту.
Реєстраційний внесок
Це диски для реєстрації власності в офіційному Registro de la Propiedad (житловому реєстрі) .
Ці транші приблизно дорівнюють нотаріальним зборам і разом складають близько 1% від вартості покупки.
Витрати на адвоката
Зазвичай це близько 1-1,5% від вартості покупки. Ваш юрист надасть вам чітке пояснення всіх процедур і витрат, а також того, як вони виникають.
Щорічні витрати
Під час остаточної передачі ви отримаєте копії всіх квитанцій про сплату податків, що застосовуються до нерухомості. Приклади включають:
Щорічний податок на муніципальне майно (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
У випадку існуючого будівництва попередній власник повинен надати юристу квитанції про оплату за попередні роки.
Базова ставка для IBI – це відсоток від кадастрової вартості нерухомості в Іспанії (0,3-0,9%).
Окремі муніципалітети можуть щорічно коригувати цю ставку.
Для квартири з 2 спальнями та 2 ванними кімнатами в Естепоні це в середньому від 400 до 500 євро на рік.
Місцеві муніципальні податки на основі кадастрової вартості (valor catastral)
Офіційна оціночна вартість нерухомості в Іспанії, яка слугує основою для розрахунку податків, називається Valor Catastral (вона також фігурує в щорічній оцінці IBI, серед іншого).
Будь-які витрати на прибирання (басура) і каналізаційні платежі можуть бути включені в цю суму, але також стягуються окремо.
Це щорічна оцінка. Для квартири з 2 спальнями та 2 ванними кімнатами в Естепоні це в середньому 160 євро на рік.
Податок на оренду або користування
Орієнтовний розрахунок Ймовірний дохід: Ціна покупки/2 * 1,1% (має бути підтверджено вашим юристом).
Приклад: Квартира вартістю 300 000 євро
Ймовірний дохід: 300 000 євро/2 * 1,1% = 1 650 євро
Залежно від використання нерухомості, цей розрахунок буде виглядати наступним чином:
- Розрахунок доходу, якщо припустити, що він використовується виключно в приватних цілях, Іспанія стягує 19% податок (для європейських нерезидентів в Іспанії) на кадастровий дохід. (у наведеному вище прикладі – €313,50)
- Розрахунок доходу, при здачі нерухомості виключно в оренду, Іспанія стягує податок у розмірі 19% (для європейських нерезидентів в Іспанії) від ефективної вартості оренди.
Витрати на енергію та воду
Постачання електроенергії здійснюється через місцеву енергетичну компанію “Ендеса”. Кожна нерухомість має лічильник, показання записуються щомісяця або раз на два місяці. Ваш юрист подбає про те, щоб платежі здійснювалися прямим банківським переказом.
Витрати на воду схожі, хоча вода в Іспанії дешева і в багатьох містах входить у вартість комунальних послуг.
Витрати на обслуговування
Ви сплачуєте щомісячну плату за обслуговування (комунальні платежі), якщо купуєте будинок або квартиру в “урбанізація”. Зазвичай вони виплачуються щомісяця або щокварталу. Ці витрати охоплюють такі речі, як обслуговування будівель, прибирання, охорона, управління, утримання садів, басейнів та приміщень. Висота залежить від розміру та кількості об’єктів.
Податок на багатство
Податок на багатство був знову введений на 2011 і 2012 роки для осіб з активами понад 700 000 євро. Це прогресивний податок, який базується на вартості активів. Ставка зростає від 0,24% до 3,03% (в Андалусії).
Собівартість реалізації
Процедура продажу нерухомості в певному сенсі схожа на процедуру її купівлі.
Проконсультувавшись з хорошим і надійним агентом з нерухомості, перше, що вам слід зробити, це встановити ціну продажу.
Ціна продажу включає комісію брокера.
Потім, у разі продажу, з чистої суми, отриманої продавцем, вираховуються наступні витрати і податки:
Утримання податку – 3% – утримання податку з доходів фізичних осіб
Якщо продавець є нерезидентом Іспанії, 3% від заявленої ціни продажу має бути сплачено податковим органам на рахунок усіх податків, що підлягають сплаті. Це вирахування зараховується до загальної суми податку на приріст капіталу, що підлягає сплаті. Якщо остання виявиться меншою, ніж утримання, ви можете скористатися спеціальною податковою формою (210), щоб повернути різницю. Ваш юрист або податковий консультант допоможе вам у цьому питанні.
Податок на приріст капіталу – стандартна ставка 19% (для європейських нерезидентів в Іспанії).
До того, як відбудеться нарахування податку, спочатку можна вирахувати деякі витрати, такі як IVA/ITP, нотаріальні збори, будь-які витрати на поліпшення/розширення житла та витрати на продаж.
Податок на додану вартість
Податок на збільшення вартості землі, на якій розташована нерухомість в Іспанії. Муніципалітет стягує цю Plusvalia з власника (продавця), і вона може відрізнятися від муніципалітету до муніципалітету і від місцевості до місцевості. Ринкова ціна або ціна продажу нерухомості не впливає на податок на плюсвалію. Зазвичай цей податок сплачує продавець. У договорі купівлі-продажу, у співпраці з юристом, слід передбачити відповідні домовленості про це.
Витрати на адвоката
Зазвичай встановлюється близько 1% від ціни продажу.
Дізнайтеся, як INVESTINSPAIN може допомогти вам з
юридичні та податкові консультації.
