W związku z tym chcielibyśmy przedstawić ogólne wytyczne dotyczące dodatkowych kosztów związanych z nieruchomościami w Hiszpanii. Prawnik lub doradca finansowy będzie w stanie wyjaśnić wszystkie te kwestie bardziej szczegółowo, w oparciu o konkretną nieruchomość. W ten sposób rozróżniamy 3 rodzaje kosztów;
- Koszty nabycia
- Koszty roczne
- Koszt sprzedaży
Koszty nabycia
Ceny sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii zazwyczaj nie obejmują opłat i podatków. Prowizja brokerska jest już jednak wliczona, ponieważ jest płacona przez sprzedającego.
Jako przewodnik po kosztach zakupu:
Nowo wybudowany (pierwszy właściciel)
VAT (=IVA) – Od 1 stycznia 2013 r. stawka VAT w Hiszpanii na zakup nowych mieszkań i domów została zwiększona do 10% (+ 1,5% opłaty skarbowej * tymczasowa obniżka do 1,2%).
VAT na zakup gruntów wynosi 21% (+ 1,5% opłaty skarbowej * tymczasowa obniżka do 1,2%).
Istniejąca nieruchomość
W przypadku istniejących nieruchomości mówimy o podatku od przeniesienia własności (ITP), a nie o podatku VAT
Wartość do 400.0000 euro – 8% *czasowa obniżka do 7%-.
Wartość od 400 000,01 EUR do 700 000 EUR – 9% *czasowe obniżenie do 7% -.
Wartość od 700 000,01 € – 10% * tymczasowe obniżenie do 7% -.
- Przykład: dom – zakup 600 000 EUR:
Za pierwsze 400.000 euro (8%) – 32.000 euro.
W przypadku salda w wysokości 200 000 euro (9%) – 18 000 euro -.
Łącznie: – 50 000 euro
Opłaty notarialne
Wysokość opłat notarialnych jest zmienna, ale ustalana w oficjalnej skali. Na przykład, jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, wiąże się to z dodatkowym aktem notarialnym i dodatkowymi kosztami.
Opłata rejestracyjna
Są to dyski służące do rejestracji nieruchomości w oficjalnym Registro de la Propiedad (rejestrze mieszkaniowym).
Te transze są mniej więcej takie same jak opłaty notarialne i łącznie wynoszą około 1% ceny zakupu.
Opłaty adwokackie
Zwykle około 1-1,5% ceny zakupu. Twój prawnik udzieli Ci jasnych wyjaśnień na temat wszystkich procedur i kosztów oraz sposobu ich powstawania.
Koszty roczne
Przy ostatecznym przekazaniu otrzymasz kopie wszystkich potwierdzeń zapłaty podatków mających zastosowanie do nieruchomości. Przykłady obejmują:
Roczny gminny podatek od nieruchomości (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
W przypadku istniejącej konstrukcji, poprzedni właściciel musi przedłożyć prawnikowi pokwitowania płatności z poprzednich lat.
Podstawową stawką dla IBI jest procent wartości katastralnej nieruchomości w Hiszpanii (0,3-0,9%).
Poszczególne gminy mogą corocznie dostosowywać tę stawkę.
W przypadku mieszkania z 2 sypialniami i 2 łazienkami w Esteponie jest to obecnie średnio od 400 do 500 euro rocznie.
Lokalne podatki miejskie oparte na wartości katastralnej (valor catastral)
Oficjalna wyceniona wartość nieruchomości w Hiszpanii, która służy jako podstawa do obliczania podatków, jest wymieniona jako Valor Catastral (pojawia się również między innymi w rocznej ocenie IBI).
Wszelkie opłaty za sprzątanie (basura) i opłaty za kanalizację mogą być wliczone w tę kwotę, ale są również naliczane osobno.
Jest to ocena roczna. W przypadku mieszkania z 2 sypialniami i 2 łazienkami w Esteponie jest to obecnie średnio 160 euro rocznie.
Podatek od najmu lub użytkowania
Orientacyjne obliczenia Prawdopodobny dochód: Cena zakupu/2 * 1,1% (do zatwierdzenia przez prawnika).
Przykład: Mieszkanie o wartości 300 000 euro
Prawdopodobny dochód: 300 000 EUR/2 * 1,1%= 1 650 EUR
W zależności od przeznaczenia nieruchomości, obliczenia te będą wyglądać następująco:
- Obliczając dochód, zakładając, że jest on wykorzystywany całkowicie prywatnie, Hiszpania pobiera 19% podatek (dla europejskich nierezydentów w Hiszpanii) od dochodu katastralnego. (czyli w powyższym przykładzie 313,50 €)
- Obliczając dochód, w przypadku wyłącznego wynajmu nieruchomości Hiszpania pobiera podatek w wysokości 19% (dla europejskich nierezydentów w Hiszpanii) od efektywnej wartości wynajmu.
Koszty energii i wody
Dostawy energii elektrycznej są organizowane przez „Endesa”, lokalną firmę energetyczną. Każda nieruchomość posiada licznik, którego odczyt jest rejestrowany co miesiąc lub co dwa miesiące. Prawnik zapewni, że płatności będą dokonywane za pośrednictwem bezpośredniego przelewu bankowego.
Koszty wody są podobne, chociaż w Hiszpanii woda jest tania i wliczona w opłaty za usługi w wielu miastach.
Koszty usług
Płacisz miesięczne opłaty za usługi (opłaty wspólnotowe), jeśli kupujesz dom lub mieszkanie w „urbanizacja”. Zazwyczaj są one wypłacane miesięcznie lub kwartalnie. Koszty te obejmują m.in. utrzymanie budynku, sprzątanie, ochronę, zarządzanie, ogrody, baseny i udogodnienia. Wysokość zależy od wielkości i ilości urządzeń.
Podatek od majątku
Podatek majątkowy został ponownie wprowadzony na lata 2011 i 2012 dla osób fizycznych posiadających aktywa powyżej 700.000 EUR. Jest to podatek progresywny oparty na wartości aktywów. Wskaźnik ten wzrasta z 0,24% do 3,03% (w Andaluzji).
Koszt sprzedaży
Procedura sprzedaży nieruchomości jest w pewnym sensie podobna do jej zakupu.
W porozumieniu z dobrym i wiarygodnym agentem nieruchomości, pierwszą rzeczą, którą powinieneś zrobić, jest ustalenie ceny sprzedaży.
Cena sprzedaży obejmuje prowizję pośrednika.
Następnie, w przypadku sprzedaży, następujące koszty i podatki są odliczane (od kwoty netto otrzymanej przez sprzedającego):
Potrącenie podatku (zatrzymanie) – 3%
Jeśli sprzedający jest nierezydentem Hiszpanii, 3% zadeklarowanej ceny sprzedaży musi zostać zapłacone organom podatkowym na poczet wszystkich należnych podatków. Odliczenie to jest kompensowane z całkowitym należnym podatkiem od zysków kapitałowych. Jeśli ta ostatnia kwota jest niższa niż zatrzymanie, można użyć specjalnego formularza podatkowego (210), aby odzyskać różnicę. Twój prawnik lub doradca podatkowy pomoże Ci w tym zakresie.
Podatek od zysków kapitałowych – Standardowa stawka 19% (dla europejskich nierezydentów w Hiszpanii).
Przed naliczeniem podatku można najpierw odliczyć kilka rzeczy, takich jak IVA/ITP, opłaty notarialne, wszelkie koszty ulepszenia/rozbudowy domu i koszty sprzedaży.
Podatek Plusvalia
Podatek od wzrostu wartości gruntu, na którym znajduje się nieruchomość w Hiszpanii. Gmina pobiera tę opłatę od właściciela (sprzedawcy), a jej wysokość może się różnić w zależności od gminy i lokalizacji. Cena rynkowa lub cena sprzedaży nieruchomości nie ma wpływu na podatek plusvalia. Zazwyczaj podatek ten płaci sprzedawca. Należy dokonać odpowiednich ustaleń w tym zakresie w umowie zakupu, we współpracy z prawnikiem.
Opłaty adwokackie
Zwykle wynosi około 1% ceny sprzedaży.
Dowiedz się, w jaki sposób INVESTINSPAIN może Ci pomóc w zakresie
porady prawne i podatkowe.
