Med detta vill vi ge dig de allmänna riktlinjerna för extra kostnader för fastigheter i Spanien. Din advokat eller finansiella rådgivare kommer att kunna förklara allt detta mer i detalj, baserat på din specifika egendom. På så sätt skiljer vi mellan 3 typer av kostnader;
- Förvärvskostnader
- Årliga kostnader
- Kostnader för försäljning
Förvärvskostnader
Försäljningspriserna för fastigheter i Spanien är i allmänhet exklusive avgifter och skatter. Mäklararvodet är dock redan inkluderat, eftersom det betalas av säljaren.
Som en vägledning till inköpskostnader:
Nybyggd (första ägaren)
Moms (=IVA) – Från den 1 januari 2013 höjdes momssatsen i Spanien för köp av nybyggda lägenheter och hus till 10% (+ 1,5% stämpelskatt * tillfällig sänkning till 1,2%).
Moms för markköp är 21% (+ 1,5% stämpelskatt * tillfällig sänkning till 1,2%).
Befintlig fastighet
När det gäller befintliga fastigheter talar vi om överlåtelseskatt (ITP), inte moms
Värde upp till 400.0000 euro – 8% *tillfällig minskning till 7%-
Värde från 400 000,01 euro till 700 000 euro – 9% *tillfällig minskning till 7% -.
Värde från 700 000,01 euro och uppåt – 10% *tillfällig minskning till 7% -.
- Exempel: hus – köp 600 000 euro:
För de första 400 000 euro (8%) – 32 000 euro
För saldot på 200 000 euro (9 %) – 18 000 euro – (9 %)
Totalt: – 50 000 euro
Notariatsavgifter
Notariekostnaderna är varierande men fastställs i en officiell skala. Om det till exempel finns en inteckning i fastigheten innebär det en ytterligare handling och ytterligare kostnader.
Anmälningsavgift
Detta är disketter för registrering av fastigheten i det officiella Registro de la Propiedad (bostadsregistret).
Dessa delbetalningar är ungefär lika stora som notariekostnader och uppgår tillsammans till cirka 1 % av Din köpeskilling.
Advokatarvoden
Normalt cirka 1-1,5% av köpeskillingen. Din advokat kommer att ge dig en tydlig förklaring av alla förfaranden och kostnader och hur de uppstår.
Årliga kostnader
Vid den slutliga överlåtelsen får du kopior av alla betalningskvitton för skatter som gäller för fastigheten. Exempel på detta är
Den årliga kommunala fastighetsskatten (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
När det gäller befintlig konstruktion måste den tidigare ägaren skicka in betalningskvitton från tidigare år till advokaten.
Basräntan för IBI är en procentandel av fastighetens kadastervärde i Spanien (0,3-0,9%).
Enskilda kommuner kan justera denna skattesats årligen.
För en lägenhet med 2 sovrum och 2 badrum i Estepona är detta för närvarande i genomsnitt 400 till 500 euro per år.
Lokala kommunalskatter baserade på fastighetsvärde (valor catastral)
Det officiella taxeringsvärdet för fastigheter i Spanien, som ligger till grund för skatteberäkningen, anges som Valor Catastral (det anges bland annat också i den årliga IBI-bedömningen).
Eventuella städavgifter (basura) och avloppsavgifter kan ingå i detta belopp, men debiteras också separat.
Detta är en årlig bedömning. För en lägenhet med 2 sovrum och 2 badrum i Estepona är detta för närvarande i genomsnitt 160 euro per år.
Skatt på uthyrning eller användning
Indikativ beräkning Sannolik inkomst: Köpeskilling/2 * 1,1% (ska valideras av din advokat).
Exempel: Bostadsrätt på 300 000 euro
Sannolik inkomst: 300 000 euro/2 * 1,1 % = 1 650 euro
Beroende på hur fastigheten används kommer denna beräkning att se ut enligt följande:
- Beräkning av inkomst, förutsatt att den används helt privat, Spanien tar ut en skatt på 19% (för europeiska icke-bosatta i Spanien) på kadastral inkomst. (i exemplet ovan alltså 313,50 euro)
- Beräkning av inkomst, vid exklusiv uthyrning av fastigheten tar Spanien ut en skatt på 19% (för europeiska icke-bosatta i Spanien) på det effektiva hyresvärdet.
Energi- och vattenkostnader
Elförsörjningen sköts av det lokala energibolaget ”Endesa”. Varje fastighet har en mätare och avläsningen registreras månadsvis eller halvårsvis. Din advokat kommer att se till att betalningarna görs via direkt banköverföring.
Vattenkostnaderna är liknande, även om vatten är billigt i Spanien och ingår i serviceavgifterna i många urbanisationer.
Kostnader för tjänster
Du betalar månatliga serviceavgifter (samfällighetsavgifter) om du köper ett hus eller en lägenhet i en ”urbanisering”. Dessa betalas vanligtvis månadsvis eller kvartalsvis. Dessa kostnader täcker sådant som underhåll av byggnader, städning, säkerhet, förvaltning, trädgårdar, simbassänger och anläggningar. Höjden beror på storlek och antal anläggningar.
Skatt på förmögenhet
Förmögenhetsskatten återinfördes för åren 2011 och 2012 för individer med tillgångar över 700 000 EUR. Detta är en progressiv skatt som baseras på värdet av tillgångarna. Procentsatsen stiger från 0,24% till 3,03% (i Andalusien).
Kostnader för försäljning
Förfarandet för att sälja en fastighet liknar på sätt och vis det för att köpa den.
I samråd med en bra och pålitlig fastighetsmäklare bör du först och främst fastställa ett försäljningspris.
Försäljningspriset inkluderar mäklarens provision.
Vid försäljning dras sedan följande kostnader och skatter av (från det nettobelopp som säljaren erhåller):
Innehållande av skatt (retention) – 3%
Om säljaren inte är bosatt i Spanien ska 3 % av det deklarerade försäljningspriset betalas till skattemyndigheten för alla skatter som ska betalas. Detta avdrag kvittas mot den totala kapitalvinstskatt som ska betalas. Om det senare beloppet är lägre än behållningen kan du använda en särskild skatteblankett (210) för att återkräva mellanskillnaden. Din advokat eller skatterådgivare kan hjälpa dig i detta avseende.
Kapitalvinstskatt – Standardskattesats 19% (för europeiska icke-residenta i Spanien).
Innan taxeringen sker kan flera saker först dras av, t ex IVA/ITP, notariekostnader, eventuella förbättrings-/tillbyggnadskostnader och försäljningskostnader.
Plusvalia skatt
Skatt på värdeökningen av marken, på vilken fastigheten i Spanien är belägen. Kommunen debiterar denna Plusvalia till ägaren (säljaren), och detta kan variera från kommun till kommun och från plats till plats. Fastighetens marknadspris eller försäljningspris har ingen inverkan på plusvalutaskatten. Normalt betalar säljaren denna skatt. Detta bör regleras på lämpligt sätt i köpeavtalet, i samarbete med advokaten.
Advokatarvoden
Sätts normalt till ca 1% av försäljningspriset.
Ta reda på hur INVESTINSPAIN kan hjälpa dig med
juridisk rådgivning och skatterådgivning.
