Med dette ønsker vi å gi deg generelle retningslinjer for merkostnader ved kjøp av eiendom i Spania. Advokaten eller finansrådgiveren din kan forklare dette nærmere, basert på din spesifikke eiendom. I den forbindelse skiller vi mellom tre typer kostnader;
- Anskaffelseskostnader
- Årlige kostnader
- Kostnader ved salg
Anskaffelseskostnader
Salgspriser på eiendom i Spania er vanligvis eksklusive avgifter og skatter. Meglerprovisjonen er imidlertid allerede inkludert, ettersom den betales av selger.
Som en veiledning til innkjøpskostnader:
Nybygd (første eier)
MVA (=IVA) – Fra 1. januar 2013 ble momssatsen i Spania for kjøp av nybygg økte til 10 % (+ 1,5 % dokumentavgift * midlertidig reduksjon til 1,2 %).
MVA for tomtekjøp er 21 % (+ 1,5 % dokumentavgift * midlertidig reduksjon til 1,2 %).
Eksisterende eiendom
Når det gjelder eksisterende fast eiendom, snakker vi om overføringsskatt (ITP), ikke merverdiavgift.
Verdi opp til 400 0000 euro – 8 % *midlertidig reduksjon til 7 %-.
Verdi fra 400 000,01 € til 700 000 € – 9 % *midlertidig reduksjon til 7 % -.
Verdi fra 700 000,01 euro og oppover – 10 % *midlertidig reduksjon til 7 % -.
- Eksempel: hus – kjøp 600 000 euro:
For de første 400 000 euroene (8 %) – 32 000 euro
For saldoen på 200.000 euro (9 %) – 18.000 euro – – – 18.000 euro
Totalt: – €50,000 – – €50,000
Gebyrer for notarius publicus
Nivået på notaravgiftene varierer, men er fastsatt i en offisiell skala. Hvis det for eksempel er pant i eiendommen, medfører det et ekstra skjøte og ekstra kostnader.
Registreringsavgift
Dette er disketter for registrering av eiendommen i det offisielle Registro de la Propiedad (boligregisteret) .
Disse andelene er omtrent det samme som notargebyrene, og utgjør til sammen rundt 1 % av kjøpesummen.
Advokatsalær
Normalt rundt 1-1,5 % av kjøpesummen. Advokaten din vil gi deg en klar forklaring på alle prosedyrer og kostnader og hvordan de oppstår.
Årlige kostnader
Ved den endelige overdragelsen får du kopier av alle kvitteringer for betaling av skatter og avgifter som gjelder for eiendommen. Eksempler på dette er:
Den årlige kommunale eiendomsskatten (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Når det gjelder eksisterende bygg, må den tidligere eieren sende inn betalingskvitteringer fra tidligere år til advokaten.
Basissatsen for IBI er en prosentandel av eiendommens matrikkelverdi i Spania (0,3-0,9 %).
Den enkelte kommune kan justere denne satsen årlig.
For en leilighet med 2 soverom og 2 bad i Estepona ligger dette for tiden på mellom 400 og 500 euro i året.
Lokale kommunale skatter basert på matrikkelverdi (valor catastral)
Den offisielle takstverdien for eiendom i Spania, som brukes som grunnlag for beregning av skatt, er oppført som Valor Catastral (den fremgår blant annet også av den årlige IBI-taksten).
Eventuelle rengjøringsgebyrer (basura) og kloakkavgifter kan være inkludert i dette beløpet, men belastes også separat.
Dette er en årlig vurdering. For en leilighet med 2 soverom og 2 bad i Estepona er dette for tiden i gjennomsnitt 160 euro i året.
Skatt på leie eller bruk
Veiledende beregning Sannsynlig inntekt: Kjøpesum/2 * 1,1 % (må bekreftes av din advokat).
Eksempel: Leilighet på 300 000 euro
Sannsynlig inntekt: €300 000/2 * 1,1 %= €1 650
Avhengig av bruken av eiendommen vil denne beregningen være som følger:
- Beregning av inntekt, forutsatt at den brukes helt privat, Spania krever en skatt på 19 % (for europeiske ikke-residenter i Spania) på matrikkelinntekt. (i eksemplet ovenfor, 313,50 euro).
- Beregning av inntekten, når eiendommen leies ut eksklusivt, krever Spania en skatt på 19 % (for europeiske ikke-residenter i Spania) på den effektive leieverdien.
Energi- og vannkostnader
Strømforsyningen ordnes gjennom det lokale energiselskapet «Endesa». Hver eiendom har en måler, og avlesningen registreres månedlig eller annenhver måned. Advokaten din vil sørge for at betalingene skjer via direkte bankoverføring.
Vannkostnadene er omtrent de samme, selv om vann er billig i Spania og er inkludert i felleskostnadene i mange urbanisasjoner.
Tjenestekostnader
Du betaler månedlige felleskostnader hvis du kjøper et hus eller en leilighet i et borettslag. «urbanisering». Disse utbetales vanligvis månedlig eller kvartalsvis. Disse kostnadene dekker blant annet vedlikehold av bygninger, renhold, sikkerhet, forvaltning, hager, svømmebasseng og fasiliteter. Høyden avhenger av størrelse og antall fasiliteter.
Formuesskatt
Formuesskatten ble gjeninnført for 2011 og 2012 for personer med formue over 700 000 euro. Dette er en progressiv skatt basert på verdien av eiendeler. Satsen stiger fra 0,24 % til 3,03 % (i Andalucía).
Kostnader ved salg
Fremgangsmåten for å selge en bolig er på en måte lik som ved kjøp.
Det første du bør gjøre i samråd med en god og pålitelig eiendomsmegler, er å sette en salgspris.
Salgsprisen inkluderer meglerens provisjon.
Ved salg trekkes følgende kostnader og skatter fra (fra nettobeløpet som selgeren mottar):
Kildeskatt (skattetrekk) – 3 %.
Hvis selgeren ikke er bosatt i Spania, må 3 % av den oppgitte salgsprisen betales til skattemyndighetene for alle skatter og avgifter som skal betales. Dette fradraget avregnes mot den totale gevinstskatten som skal betales. Hvis det sistnevnte beløpet er mindre enn egenandelen, kan du bruke et eget skatteskjema (210) for å få tilbake differansen. Din advokat eller skatterådgiver kan hjelpe deg med dette.
Kapitalgevinstskatt – standardsats 19 % (for europeiske ikke-residenter i Spania).
Før skatteligningen finner sted, er det flere ting som først kan trekkes fra, for eksempel IVA/ITP, notarutgifter, eventuelle utbedrings-/utvidelseskostnader og salgskostnader.
Plusvalia skatt
Skatt på verdiøkningen på tomten som eiendommen i Spania ligger på. Kommunen belaster eieren (selgeren) for denne Plusvalia, og dette kan variere fra kommune til kommune og fra sted til sted. Markedsprisen eller salgsprisen på eiendommen har ingen innvirkning på plussvalia-skatten. Normalt er det selgeren som betaler denne avgiften. Dette bør avtales i kjøpekontrakten i samarbeid med advokaten.
Advokatsalær
Normalt settes den til rundt 1 % av salgsprisen.
Finn ut hvordan INVESTINSPAIN kan bistå deg med
juridisk og skattemessig rådgivning.
