Damit möchten wir Ihnen die allgemeinen Richtlinien zu den Nebenkosten von Immobilien in Spanien geben. Ihr Rechtsanwalt oder Finanzberater wird Ihnen dies alles anhand Ihrer spezifischen Immobilie näher erläutern können. Dabei unterscheiden wir 3 Arten von Kosten;
- Anschaffungskosten
- Jährliche Kosten
- Kosten des Verkaufs
Anschaffungskosten
Die Verkaufspreise für Immobilien in Spanien verstehen sich im Allgemeinen ohne Gebühren und Steuern. Die Maklerprovision ist jedoch bereits enthalten, da sie vom Verkäufer gezahlt wird.
Als Anhaltspunkt für die Anschaffungskosten:
Neu gebaut (erster Besitzer)
Mehrwertsteuer (=IVA) – Ab dem 1. Januar 2013 wurde der Mehrwertsteuersatz in Spanien für den Kauf von Neubauwohnungen und -häusern auf 10 % erhöht (+ 1,5 % Stempelsteuer *vorübergehende Reduzierung auf 1,2 %).
Die Mehrwertsteuer für Grundstückskäufe beträgt 21 % (+ 1,5 % Stempelsteuer *vorübergehende Senkung auf 1,2 %).
Bestehendes Eigentum
Bei bestehenden Immobilien sprechen wir von der Übertragungssteuer (ITP), nicht von der Mehrwertsteuer.
Wert bis zu 400.0000 Euro – 8% *vorübergehende Reduzierung auf 7%-
Wert von 400.000,01 € bis 700.000 € – 9% *vorübergehende Reduzierung auf 7% -.
Wert ab 700.000,01 € – 10% *vorübergehende Reduzierung auf 7% -.
- Beispiel: Haus – Kauf 600.000 €:
Für die ersten 400.000 Euro (8%) – 32.000 Euro –
Für den Restbetrag von 200.000 Euro (9%) – 18.000 Euro –
Insgesamt: – 50.000 € –
Notargebühren
Die Höhe der Notargebühren ist variabel, aber in einer offiziellen Tabelle festgelegt. Wenn zum Beispiel eine Hypothek auf der Immobilie lastet, bringt das eine zusätzliche Urkunde und zusätzliche Kosten mit sich.
Anmeldegebühr
Dies sind Disketten für die Eintragung der Immobilie in das amtliche Wohnungsregister (Registro de la Propiedad).
Diese Tranchen entsprechen in etwa den Notargebühren und belaufen sich insgesamt auf etwa 1 % des Kaufpreises.
Anwaltskosten
Normalerweise etwa 1-1,5 % des Kaufpreises. Ihr Anwalt wird Ihnen alle Verfahren und Kosten sowie deren Entstehung genau erläutern.
Jährliche Kosten
Bei der endgültigen Übergabe erhalten Sie Kopien aller Zahlungsbelege für die auf die Immobilie entfallenden Steuern. Beispiele hierfür sind:
Die jährliche kommunale Grundsteuer (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Bei bestehenden Gebäuden muss der frühere Eigentümer dem Anwalt Zahlungsbelege aus den Vorjahren vorlegen.
Der Basissatz für IBI ist ein Prozentsatz des Katasterwerts der Immobilie in Spanien (0,3-0,9%).
Die einzelnen Gemeinden können diesen Satz jährlich anpassen.
Für eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern und 2 Badezimmern in Estepona beträgt dieser Betrag derzeit durchschnittlich 400 bis 500 Euro pro Jahr.
Lokale Gemeindesteuern auf der Grundlage des Katasterwerts (valor catastral)
Der offizielle Schätzwert von Immobilien in Spanien, der als Grundlage für die Steuerberechnung dient, wird als Valor Catastral bezeichnet (er wird unter anderem auch in der jährlichen IBI-Bewertung angegeben).
Etwaige Reinigungskosten (basura) und Kanalisationsgebühren können in diesem Betrag enthalten sein, werden aber auch gesondert berechnet.
Es handelt sich um eine jährliche Bewertung. Für eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern und 2 Badezimmern in Estepona sind das derzeit durchschnittlich 160 Euro pro Jahr.
Steuer auf Miete oder Nutzung
Vorläufige Berechnung Voraussichtliches Einkommen: Kaufpreis/2 * 1,1% (von Ihrem Anwalt zu bestätigen).
Beispiel: Wohnung von 300.000 €
Wahrscheinliches Einkommen: 300.000 €/2 * 1,1%= 1.650 €.
Je nach Nutzung der Immobilie wird diese Berechnung wie folgt aussehen:
- Bei der Berechnung des Einkommens, sofern es vollständig privat genutzt wird, erhebt Spanien eine Steuer von 19 % (für in Spanien nicht ansässige Europäer) auf das Katastereinkommen. (im obigen Beispiel also 313,50 €)
- Berechnung des Einkommens: Bei ausschließlicher Vermietung der Immobilie erhebt Spanien eine Steuer von 19 % (für nicht in Spanien ansässige Europäer) auf den tatsächlichen Mietwert.
Energie- und Wasserkosten
Die Stromversorgung erfolgt über das lokale Energieunternehmen „Endesa“. Jede Immobilie hat einen Zähler, der monatlich oder zweimonatlich abgelesen wird. Ihr Anwalt wird dafür sorgen, dass die Zahlungen per Banküberweisung getätigt werden.
Die Wasserkosten sind ähnlich, obwohl Wasser in Spanien billig ist und in vielen Gemeinden in den Nebenkosten enthalten ist.
Kosten für Dienstleistungen
Sie zahlen monatliche Nebenkosten (Gemeinschaftsgebühren), wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung in einer „Urbanisierung“. Diese werden in der Regel monatlich oder vierteljährlich gezahlt. Diese Kosten umfassen u. a. die Instandhaltung der Gebäude, Reinigung, Sicherheit, Verwaltung, Gärten, Schwimmbäder und Einrichtungen. Die Höhe hängt von der Größe und dem Umfang der Einrichtungen ab.
Vermögenssteuer
Die Vermögenssteuer wurde für die Jahre 2011 und 2012 für Personen mit einem Vermögen von mehr als 700.000 EUR wieder eingeführt. Es handelt sich um eine progressive Steuer, die sich nach dem Wert des Vermögens richtet. Die Quote steigt von 0,24 % auf 3,03 % (in Andalusien).
Kosten des Verkaufs
Das Verfahren für den Verkauf einer Immobilie ist in gewisser Weise ähnlich wie beim Kauf.
In Absprache mit einem guten und zuverlässigen Immobilienmakler sollten Sie als erstes einen Verkaufspreis festlegen.
Der Verkaufspreis enthält die Maklerprovision.
Im Falle eines Verkaufs werden dann die folgenden Kosten und Steuern abgezogen (vom Nettobetrag, den der Verkäufer erhält):
Steuerabzug (Einbehalt) – 3%
Ist der Verkäufer nicht in Spanien ansässig, müssen 3 % des angegebenen Verkaufspreises für alle fälligen Steuern an die Steuerbehörden abgeführt werden. Dieser Abzug wird mit der gesamten zu zahlenden Kapitalertragsteuer verrechnet. Sollte letzterer geringer sein als der Selbstbehalt, können Sie die Differenz mit einem speziellen Steuerformular (210) zurückfordern. Ihr Rechtsanwalt oder Steuerberater wird Sie dabei unterstützen.
Kapitalertragssteuer – Regelsatz 19 % (für in Spanien nicht ansässige Europäer).
Vor der Steuerveranlagung können verschiedene Dinge abgezogen werden, z. B. IVA/ITP, Notargebühren, eventuelle Verbesserungs-/Ausbaukosten und Verkaufskosten.
Plusvalia-Steuer
Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie in Spanien befindet. Die Gemeinde stellt diese Plusvalia dem Eigentümer (Verkäufer) in Rechnung, wobei dies von Gemeinde zu Gemeinde und von Ort zu Ort unterschiedlich sein kann. Der Marktpreis oder der Verkaufspreis der Immobilie hat keinen Einfluss auf die Plusvalia-Steuer. Normalerweise zahlt der Verkäufer diese Steuer. Dies sollte im Kaufvertrag in Zusammenarbeit mit dem Anwalt entsprechend geregelt werden.
Anwaltskosten
Normalerweise beträgt sie etwa 1 % des Verkaufspreises.
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