Wat Kost Een Huis in Spanje in 2025? Eerlijke Prijsgids + Expert Tips

Een huis in Spanje kost gemiddeld ongeveer €250.000, echter varieert deze prijs sterk afhankelijk van de locatie, grootte en staat van de woning. Vooral aan de Costa del Sol bieden woningen interessante investeringsmogelijkheden, waar appartementen jaarlijks tot wel €30.000 aan huurinkomsten kunnen genereren. De aankoopprijs is er echter ook hoger dan het gemiddelde in Spanje.

Bovendien komen er bij de aankoop van een Spaanse woning verschillende bijkomende kosten kijken. Voor de Costa del Sol is de overdrachtsbelasting (ITP), voor bestaande woningen, 7% en de btw voor nieuwbouw 10%.

Het zegelrecht bedraagt 1% à 1,5% en het ereloon van een jurist/advocaat is eveneens 1% à 1,5% van de vraagprijs van de woning. Reken hierbij nog notariskosten, aanvraag NIE-nummers, etc. en het reële bedrag dat je zal betalen is dus ongeveer 10% à 11% van de aankoopprijs voor bestaande woningen en 13% à 14% van de aankoopprijs voor nieuwbouw. Jaarlijkse onderhoudskosten kunnen dan weer oplopen tot 3% van de woningwaarde.

In deze uitgebreide gids behandelen we alle aspecten van de woningprijzen aan de Costa del Sol, van gemiddelde prijzen per regio tot verborgen kosten en vaste lasten. Zo krijgt u een helder beeld van wat een woning in Spanje werkelijk kost.

Gemiddelde woningprijzen in Zuid-Spanje in 2025

De woningmarkt in Zuid-Spanje toont in 2025 een duidelijke opwaartse trend. Huizenprijzen blijven stijgen door een groeiende vraag en een beperkt aanbod in de meest gewilde gebieden. Deze dynamiek creëert interessante verschillen tussen de diverse regio’s en woningtypes.

Prijsverschillen tussen regio’s

De prijsverschillen tussen Spaanse regio’s zijn opmerkelijk groot. In 2025 kun je in Extremadura gemiddeld drie woningen van 80 vierkante meter kopen voor de prijs van één vergelijkbare woning op de Balearen. Deze laatste regio behoort met een gemiddelde prijs van €307.801 voor een woning van 80 vierkante meter tot de duurste gebieden van Spanje.

Binnen Andalusië bestaan eveneens grote verschillen. De Costa del Sol, met name steden als Marbella, Málaga en Estepona, kenmerkt zich door relatief hogere prijzen, terwijl het binnenland veel betaalbaarder blijft. De provincie Málaga, waar de Costa del Sol ligt, heeft een gemiddelde prijs per vierkante meter van €2.573 met een jaarlijkse stijging van ongeveer 9,4% wat de regio ideaal maakt voor investeerders geïnteresseerd in waardevermeerdering en verhuur.

Opvallend is dat bepaalde kuststeden binnen de Costa del Sol tot de duurste van heel Spanje behoren. Marbella, Benahavís en Istán de duurste gemeenten van de regio.

Wat kost een huis in Zuid-Spanje gemiddeld?

De gemiddelde woningprijs in heel Spanje voor een woning van 80 vierkante meter bedraagt €178.735. Echter, in Zuid-Spanje, en specifiek aan de Costa del Sol, liggen de prijzen hoger.

In de provincie Málaga betaal je gemiddeld:

• Voor een appartement: tussen €200.000 en €350.000, afhankelijk van de exacte locatie en afstand tot het strand. Reken op renovatiekosten voor appartementen aan de lage prijzen. De prijzen kunnen overigens ook oplopen tot meerdere miljoenen voor bijvoorbeeld penthouses in projecten met ruime terrassen en tal van faciliteiten.

• Voor een rijtjeshuis (townhouse): tussen €350.000 en €750.000. Ook hier geldt de bovenstaande regel.

• Voor een vrijstaande villa: vanaf €500.000, oplopend tot meerdere miljoenen in premium gebieden zoals Marbella. Voor nieuwbouw moet je minstens €1.000.000 rekenen voor villa’s.

De sterk uiteenlopende prijzen worden vooral beïnvloed door factoren als nabijheid tot de kust, voorzieningen, infrastructuur en de aantrekkingskracht op internationale kopers. De vraag vanuit het buitenland blijft namelijk een belangrijke drijfveer achter de prijsstijgingen, vooral in toeristische gebieden.

Prijsontwikkeling t.o.v. vorige jaren

De woningmarkt in Zuid-Spanje, met name in de provincie Málaga, laat een consistente stijging zien. In 2025 wordt voor heel Spanje een gemiddelde prijsstijging van 8% verwacht. Sommige voorspellingen zijn iets conservatiever, zoals die van CaixaBank die voor 2025 een stijging van 4,1% voorspelt, na een stijging van 7,1% in 2024.

In 18 van de 19 autonome regio’s versnelt de jaarlijkse groei of blijft deze op hetzelfde niveau. Vergeleken met een jaar geleden zijn de prijzen in de meeste regio’s met meer dan 3% gestegen. De sterkste stijgingen worden gemeten in Madrid (+4,8%), de Balearen (+3,6%), de Comunidad Valenciana (+3,2%) en Catalonië (+3,0%).

Op de Costa del Sol zijn de prijsstijgingen nog significanter. De provincie Málaga noteerde een stijging van 12,5% op jaarbasis. Deze groei wordt gevoed door verschillende factoren:

• Een grote vraag en een te klein aanbod

• Stijgende bouwkosten

• Toenemende vraag van internationale kopers, die ongeveer 20% van alle woningtransacties vertegenwoordigen en gemiddeld 70% meer koopkracht hebben dan Spaanse kopers

• De aanhoudende aantrekkingskracht van de Costa del Sol als toeristische bestemming

Naar verwachting zal de opwaartse trend in Zuid-Spanje gedurende 2025 aanhouden, hoewel met regionale verschillen. Grote steden en kustgebieden blijven de snelste prijsstijgingen vertonen, terwijl binnenlandse gebieden een meer gematigde groei laten zien.

De vastgoedmarkt in Zuid-Spanje blijft daarmee een dynamisch gebied, waarin zowel kansen als uitdagingen liggen voor potentiële kopers en investeerders.

Wat kost een woning aan de Costa del Sol per regio?

De Costa del Sol biedt een grote verscheidenheid aan woningprijzen, waarbij elke regio zijn eigen prijsniveau en aantrekkingskracht heeft. Hoewel de gehele kustlijn populair blijft bij internationale kopers, zijn er aanzienlijke verschillen tussen de verschillende gebieden (volgens gegevens van Properstar).

Sotogrande en Manilva

In het uiterste westen van de Costa del Sol vindt men Sotogrande en Manilva, gebieden die steeds meer in trek raken bij kopers. Sotogrande staat bekend als een van de meest exclusieve enclaves in Europa, waar luxe villa’s en prestigieuze golfbanen het landschap domineren.

Manilva is momenteel een van de meest betaalbare zones aan de Costa del Sol met een gemiddelde woningprijs van €3.316/m2. Voor appartementen in Manilva betaal je gemiddeld €2.844/m2.

Sotogrande daarentegen behoort tot het hogere segment, met prijzen die snel oplopen vanwege de exclusieve levensstijl die deze enclave biedt. De nabijheid van prestigieuze golfbanen zoals Valderrama Golf Club en de jachthaven van Sotogrande drijven hier de prijzen op. Huizen kosten er zo’n €3.469/m2 en appartementen €3.490/m2.

Opvallend is dat Manilva zich ontwikkelt tot een luxebestemming. Een investeringsgroep heeft 400 hectare aangekocht met plannen om het te transformeren tot “de topbestemming in Europa voor luxe onroerend goed”. Dit zal waarschijnlijk de prijzen in de komende jaren verder opstuwen.

Estepona en Casares

Estepona kende een indrukwekkende prijsstijging in 2024, waardoor de gemiddelde vastgoedprijs op €4.058/m2 kwam voor huizen en op €4.189 voor appartementen.

Daarbij zijn er grote prijsverschillen binnen Estepona zelf. De meest betaalbare zones zijn Playa Bahía Dorada en Costa Natura, terwijl gebieden als Benamara-Atalaya aanzienlijk duurder zijn.

In Casares zijn de gemiddelde prijzen €5.081/m² voor huizen en €4.021/m² voor appartementen

Marbella

Marbella blijft het epicentrum van luxueus wonen aan de Costa del Sol. Met een gemiddelde prijs van €6.191/m² voor huizen en €5.211/m² voor appartementen.

De woningmarkt in Marbella onderging een fundamentele ontwikkeling na de coronapandemie, met een ongekende golf van verkoopactiviteiten.

Mijas, Fuengirola, Benalmádena & Torremolinos

Deze gemeenten bieden een interessante mix van prijsniveaus:

Fuengirola en Torremolinos en hun omgeving ondergaan continu stedelijke vernieuwing, waardoor ze een aantrekkelijke optie zijn met een uitstekende prijs-kwaliteitverhouding.

Málaga stad

Málaga stad blijft groeien als een culturele hotspot en trekt allerlei soorten vastgoedkopers aan. De stad biedt een breed scala aan woningopties die passen bij verschillende budgetten en levensstijlen. Calle Larios (dé winkelstraat van Málaga) behoort bijvoorbeeld tot de duurste van heel Spanje.

De gemiddelde prijs voor huizen ligt op €3.650/m2. en voor appartementen op € 4.087/m². Hoewel Málaga niet de goedkoopste optie is, biedt het een aantrekkelijk alternatief voor steden als Madrid en Barcelona.

Nieuwbouwprijzen en btw in Spanje uitgelegd

Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning in Spanje komen diverse belastingen en kosten kijken die de totale investering aanzienlijk beïnvloeden. Het fiscale stelsel voor vastgoed verschilt wezenlijk tussen nieuwbouw en bestaande woningen, wat directe gevolgen heeft voor het aankoopbudget.

Wat is inbegrepen in de aankoopprijs?

Wanneer ontwikkelaars nieuwbouwwoningen in Spanje adverteren, bestaat de getoonde prijs doorgaans alleen uit de basiswoning zelf. Bij nieuwbouwprojecten aan de Costa del Sol worden woningen vaak verkocht in verschillende uitvoeringsniveaus. De aankoopprijs omvat meestal:

• De woning zelf met standaard afwerking

• Gemeenschappelijke voorzieningen zoals zwembaden en tuinen

• Parkeerplaats en berging (in sommige gevallen apart geprijsd)

Echter, deze aankoopprijzen zijn exclusief belastingen en bijkomende kosten. In 2025 wordt voor nieuwbouwwoningen een prijsstijging van 4% tot 5% verwacht, na een toename van gemiddeld 8% in 2024. Sinds 2015 zijn nieuwbouwprijzen zelfs met 89% gestegen. Het vooruitzicht op verdere prijsstijgingen maakt de regio echter ideaal voor investeerders.

Bovendien zijn nieuwbouwwoningen in Spanje aanzienlijk duurder dan bestaande woningen. Volgens recente gegevens van taxatiebedrijf Tinsa kost nieuwbouw gemiddeld 44% meer dan bestaande woningen. De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning in Spanje bedraagt €2.617 per vierkante meter, terwijl een bestaande woning gemiddeld €1.818 per vierkante meter kost. Hou er echter rekening mee dat ook gebouwen in verval of die bezet zijn door krakers worden meegerekend in deze prijzen. In realiteit ben je op het einde van de rit dus misschien meer geld kwijt dan bij nieuwbouw om de bestaande woning leefbaar/bewoonbaar te maken.

13% btw en bijkomende aankoopkosten

In tegenstelling tot bestaande woningen wordt bij nieuwbouw geen overdrachtsbelasting (ITP) geheven, maar btw (IVA). De kosten bij nieuwbouw bestaan uit:

1. BTW (IVA): 10% van de aankoopprijs op het vasteland. Dit is aanzienlijk lager dan de 21% btw die in Nederland of België wordt geheven. Op de Canarische Eilanden ligt dit tarief zelfs slechts op 7%.

2. Zegelrecht (AJD): Tussen 1,2% en 1,5%, afhankelijk van de ligging. In Andalusië bedraagt dit 1,2%.

3. Notariskosten: Ongeveer 0,5% tot 1% van de aankoopprijs, doorgaans tussen €600 en €1.000.

4. Kadasterkosten: Voor registratie in het officiële kadaster, variërend van €400 tot €700.

5. Ereloon jurist/advocaat: Indien je beroep doet op een advocaat betaal je zo’n 1% à 1,5% van de aankoopprijs aan erelonen, voor een minimum van €2.500. Een advocaat kan je echter een hele reeks kosten en kopzorgen besparen door voldoende onderzoek te doen naar het pand dat je koopt.

In totaal moet u bij de aanschaf van een nieuwbouwwoning rekening houden met ongeveer 13% tot 14% aan bijkomende kosten bovenop de aankoopprijs. Deze percentages kunnen enigszins variëren afhankelijk van de specifieke regio en woning. Belangrijk om te weten is dat deze belastingstructuur op korte termijn stabiel lijkt te blijven.

Verschil tussen nieuwbouw en bestaande bouw

De keuze tussen nieuwbouw en bestaande bouw heeft aanzienlijke financiële implicaties. Ten eerste is er een duidelijk prijsverschil: nieuwbouwwoningen zijn gemiddeld 44% duurder dan bestaande woningen (hoewel het prijsverschil vaak ook zeer merkbaar is, denk aan nodige renovatiekosten, bezetting door krakers, etc.). In Andalusië bedraagt het verschil gemiddeld zo’n 38%.

Daarnaast is er een verschil in belastingstructuur:

• Nieuwbouw: 10% btw + 1,2% tot 2% zegelrecht en administratieve + notariskosten

• Bestaande woningen: 6% tot 10% overdrachtsbelasting (ITP), afhankelijk van de regio. 7% in Andalusië.

Naast financiële verschillen biedt nieuwbouw voordelen zoals moderne voorzieningen, energiezuinige systemen, aanpasbaarheid in het ontwerpproces en bouwgaranties. Daartegenover staan voordelen van bestaande woningen zoals directe beschikbaarheid, gevestigde locaties en vaak meer onderhandelingsruimte.

Verborgen kosten bij het kopen van een huis in Spanje

Naast de zichtbare aankoopprijs van een Spaanse woning bestaan er diverse verborgen kosten die kopers vaak over het hoofd zien. Voor een goed financieel overzicht is het essentieel deze kosten vooraf in te calculeren:

• Zegelrechten (1% à 1,5% adhv de ligging)
• Ereloon notaris
• Ereloon eigendomsregister
• NIE-nummers of CIF/NIF-nummers
• Gestoria (kantoor afhandeling documentatie)
• Dossierkosten
• Opzetten contracten van nutsvoorzieningen en domiciliëringen
• Ereloon jurist/advocaat (1% à 1,5% op aankoopprijs, minimum van €2.500)

Advocaat en vertalingen

In tegenstelling tot in Nederland en België, is een advocaat in Spanje onmisbaar bij de aankoop van een woning. Waar de notaris slechts een beperkte rol heeft, voert de advocaat het meeste juridische werk uit.

Een advocaat rekent doorgaans een fee van 1% tot 1,5% van de aankoopprijs, met een minimumtarief van €2.500 exclusief btw. Dit honorarium dekt diverse essentiële diensten:

• Controle van het aan te kopen object op eigendomssituatie, schuldpositie en legaliteit

• Opstellen en controleren van contracten

• Fungeren als contactpunt met de verkopende partij (samen met de makelaar)

• Begeleiding van het betalingsverkeer

• Begeleiding bij de notariële overdracht

• Registratie van de koopakte

• Afdracht van relevante belastingen

• Omzetten van contracten voor nutsvoorzieningen

Bovendien controleert de advocaat of er schulden op de woning rusten. Dit is cruciaal in Spanje, waar schulden aan het pand verbonden blijven en niet aan de vorige eigenaar. Achterstallige elektriciteits- en waterrekeningen, belastingen of hypotheken blijven op het pand rusten als de advocaat deze niet verrekent met de verkoopsom.

Kosten voor NIE-nummer en kadaster

Voor elke buitenlander die een woning in Spanje koopt, is een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjeros) verplicht. Dit fiscale identificatienummer is noodzakelijk voor:

• Registratie van onroerend goed bij het kadaster

• Openen van bankrekeningen

• Aanvragen van nutsvoorzieningen

• Afsluiten van verzekeringen

• Belastingaangiftes

De kosten voor het aanvragen van een NIE-nummer in Spanje variëren afhankelijk van hoe je het aanvraagt:

1. Zelf aanvragen bij de Spaanse politie (in Spanje)

• Kosten: ongeveer €10 tot €15 (officiële administratiekosten, via formulier Modelo 790, code 012).
• Je moet hiervoor een afspraak maken bij een politiebureau met een afdeling voor extranjería (vreemdelingenzaken) en het aanvraagformulier invullen.

2. Aanvragen via de Spaanse ambassade of consulaat in België of Nederland

• Kosten: ongeveer €10 tot €15, vergelijkbaar met Spanje.
• Houd rekening met een langere wachttijd en meer administratie.

3. Laten aanvragen via een gestoria of advocaat in Spanje

• Kosten: tussen de €100 en €250, afhankelijk van de dienstverlener.
• Hierbij regelen zij de aanvraag, het papierwerk en vaak ook de afspraak voor je.
• Meest interessante optie voor wie haast heeft.

Kosten van de inrichting

Inrichting van je nieuwe woning is een belangrijke stap die je niet moet onderschatten. Het creëren van een comfortabele en functionele leefruimte kan variëren van het kiezen van meubels tot het inrichten van de tuin. Vergeet niet om ook rekening te houden met lokale stijlen en materialen die passen bij het Spaanse klimaat en de cultuur. Ook hier kunnen de kosten ster verschillen: Hoe groot is je woning, is er een terras, ga je voor kwaliteitsmeubels, doe je alles zelf of laat je de woning inrichten inclusief plaatsing, …

Wie op zoek is naar een gepersonaliseerde aanpak van A tot Z met kwaliteitsmeubels kan terecht bij HOMEINSPAIN >

Vaste lasten na aankoop van een woning

Na de aankoop van een woning in Spanje volgen diverse vaste lasten die eigenaren jaarlijks moeten betalen. Deze kosten variëren per regio en woningtype, maar vormen een belangrijk onderdeel van het totale kostenplaatje.

IBI en afvalbelasting

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) is een jaarlijkse onroerendgoedbelasting die door alle vastgoedeigenaren betaald moet worden. Het tarief varieert tussen 0,4% en 1,1% van de kadastrale waarde, afhankelijk van de gemeente. Aan de Costa del Sol bedraagt deze belasting doorgaans tussen €300 en €1.000 per jaar.

Daarnaast betalen huiseigenaren jaarlijks afvalbelasting (Tasa de Basura). Deze belasting dekt de kosten van afvalinzameling, vervoer en recycling. De hoogte varieert per gemeente en type woning, met gemiddelde jaarlijkse kosten van €50-€100 voor appartementen en €80-€150 voor eengezinswoningen. Andere bronnen vermelden bedragen tussen €120 en €200 per jaar.

Verzekeringen en nutsvoorzieningen

Een woonverzekering is niet wettelijk verplicht (in sommige gevallen), maar wordt sterk aangeraden. Een opstalverzekering kost gemiddeld €300-€500 per jaar en dekt doorgaans brand, waterschade, aansprakelijkheid en inbraak. Volgens de Organisatie van Consumenten en Gebruikers bedragen de gemiddelde kosten van een basisverzekering ongeveer €250 per jaar voor een huis van 120 m².

Voor nutsvoorzieningen moet rekening worden gehouden met elektriciteits-, water- en eventuele gaskosten. Een typische waterrekening bedraagt ongeveer €50 per kwartaal, plus vaste kosten van ongeveer €25. Elektriciteitskosten variëren sterk maar bedragen gemiddeld €8 per vierkante meter per jaar, wat neerkomt op ongeveer €800 jaarlijks voor een woning van 100 m².

Gemeenschappelijke kosten bij appartementen

Eigenaren van appartementen betalen maandelijks “gastos de comunidad” voor het onderhoud van gemeenschappelijke voorzieningen. Deze kosten worden bepaald door de vereniging van eigenaren en verdeeld op basis van de kwotumregel (cuota de participación), waarbij grotere appartementen proportioneel meer betalen.

De gemeenschappelijke kosten dekken:

• Onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, zwembaden en tuinen

• Schoonmaak en elektriciteit voor gemeenschappelijke zones

• Liftonderhoud en reparaties

• Beveiliging en conciërgediensten

Afhankelijk van de voorzieningen liggen de kosten meestal tussen €30-€150 per maand. Voor een complex met zwembad maar zonder lift betaal je gemiddeld €50 per maand, terwijl complexen met lift, zwembad en tuinen rond de €100 per maand kosten. Voor luxe urbanisaties met extra faciliteiten zoals verwarmde zwembaden, padel- of tennisvelden en fitnessruimtes kunnen de kosten oplopen tot honderden euro’s per maand of meer. Een goede regel om de maandelijkse gemeenschappelijke kosten in een project met zwembad, gym, etc. te. bepalen, is de aankoopprijs gedeeld door 1000.

Kosten als je het huis verhuurt of leeg laat staan

Eigenaren van Spaanse vakantiewoningen worden geconfronteerd met specifieke belastingen en verplichtingen, ongeacht of ze hun eigendom verhuren of leeg laten staan. Deze kosten vormen een belangrijke overweging bij het begroten van een vakantiewoning in Spanje.

Toeristenbelasting en vergunningen

Voor het verhuren van een woning aan toeristen is een verhuurlicentie (“licencia de alquiler turístico”) wettelijk verplicht. Zonder deze vergunning riskeert men hoge boetes en een verhuurverbod voor drie jaar. De eisen verschillen per regio, maar omvatten doorgaans brandblussers, rookmelders, EHBO-dozen en evacuatieplannen.

Vergunningen zijn 5 jaar geldig en woningen moeten voorzien zijn van internet, koeling, verwarming en een EHBO-doos. Bovendien is per 3 april 2025 vooraf toestemming van de VvE nodig voor korte verhuur in appartementencomplexen.

Niet-residentenbelasting

Niet-residenten moeten jaarlijks belasting betalen via het “Modelo 210”-formulier:

• Bij verhuur: 19% belasting over de netto huuropbrengsten (voor EU-inwoners) of 24% (voor niet-EU-inwoners)

• Zonder verhuur: 19% over 1,1% van de kadastrale waarde (forfaitair inkomen)

Deze belasting is persoonlijk — als er meerdere eigenaren zijn, moet elk individu afzonderlijk aangifte doen. Bij verhuur dient elk kwartaal aangifte te worden gedaan, terwijl bij niet-verhuren één jaarlijkse aangifte volstaat. Directe kosten zoals verzekeringen, afvalbelasting en commissies zijn aftrekbaar.

Kosten bij leegstand of seizoensgebruik

Nieuwe regelgeving geeft gemeenten de mogelijkheid om eigenaren van leegstaande woningen economische sancties op te leggen. Een woning wordt als leegstaand beschouwd wanneer deze meer dan twee jaar ononderbroken leegstaat. Gemeenten kunnen een toeslag op de IBI-belasting opleggen:

• 50% toeslag voor woningen die twee jaar leegstaan

• 100% voor woningen die langer dan drie jaar leegstaan

• Tot 150% voor eigenaren met twee of meer panden in dezelfde gemeente

Let op: dit is niet automatisch. Elke gemeente moet dit zelf invoeren via een gemeenteraadsbesluit.

Zelfs bij leegstand zijn er kosten voor nutsvoorzieningen (€40-50) en gemeenschappelijke kosten bij appartementen (€50-100 per maand). Bovendien moeten eigenaren bij verhuur gasten binnen 24 uur aanmelden bij het Spaanse ministerie van binnenlandse zaken.

Conclusie kosten woningen Spanje 2025

Wie een woning wil kopen in Zuid-Spanje moet bij het bepalen van zijn/haar budget dus niet enkel rekening houden met de basisprijs die wordt weergegeven, maar ook met de btw en bijkomende juridische/administratieve kosten. Ook de inrichting en vaste (blijvende) kosten zijn belangrijk. Je kan misschien wel een grote woning betalen of een appartement in een project met tal van faciliteiten, maar kan/wil je ook de maandelijkse kosten dragen die hieraan gebonden zijn? Maak dus voor jezelf een goede afweging wat je in totaal wil spenderen voor de aankoop/inrichting met alles inbegrepen en wat je daarna maandelijks denkt te kunnen betalen aan vaste kosten.

Ontdek hier de complete vastgoedgids >