Les prix de l’immobilier en Espagne augmenteront-ils ou diminueront-ils en 2023, alors qu’on s’attend à ce qu’ils baissent dans la plupart des pays d’Europe ? Quels sont les facteurs qui font que le marché immobilier espagnol est légèrement différent de celui de ses voisins européens ?
Banque centrale européenne
La Banque centrale européenne (BCE) a prévenu que les prix de l’immobilier en Europe allaient chuter de 9 % au cours des deux prochaines années.
L’inflation ayant affecté les économies de tout le continent, la BCE a radicalement relevé les taux d’intérêt et l’Euribor, le taux des prêts hypothécaires en Espagne, a depuis lors fortement augmenté. Cette situation aura un impact sur la demande et les prix des logements en Espagne en 2023, mais il ne sera pas aussi grave que dans d’autres pays européens.
Les prix de l’immobilier en Espagne augmentent depuis un certain temps, mais baisseront-ils en 2023 ? En quoi le marché espagnol est-il différent du reste de l’Europe ?
Le marché
Les experts prévoient que 2022 marquera la fin des fortes hausses que le marché immobilier espagnol a connues ces dernières années, au cours desquelles les ventes et les prix ont augmenté à un rythme inégalé depuis 2007, avant le boom immobilier.
Selon Atlas Real Estate Analytics, environ 168 000 achats et 166 000 ventes ont été enregistrés aux troisième et quatrième trimestres 2022, pour un total annuel de 665 754 transactions immobilières, soit 2 % de plus que les 650 913 de 2021.
En 2023, toutefois, la forte croissance du marché devrait commencer à ralentir, le nombre de ventes devant tomber à 563 450, soit un niveau légèrement supérieur à celui des trois années précédant la pandémie. En ce sens, en termes d’achats et de ventes de biens immobiliers, l’année 2023 devrait permettre une normalisation du marché, avec un retour à la normale après plusieurs années d’extrêmes. Toutefois, la baisse des prix et des ventes ne sera pas aussi marquée que dans le reste de l’Europe.
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Prix
Qu’est-ce que cela signifie pour les prix ?
Selon Atlas Real Estate, le nombre total de transactions immobilières (achats et ventes) devrait diminuer d’environ 15 % en 2023, mais la baisse des prix des logements ne sera que de 0,9 %. 2022 se terminera avec un prix moyen de 1 706 €/m², soit 2,9 % de plus qu’en 2021. En 2023, cependant, le prix moyen du mètre carré devrait diminuer légèrement pour atteindre 1 691 euros, soit une baisse de près de 1 %.
Selon les données de l’Institut national de la statistique espagnol (INE), les prix des logements augmentent de 8 % en glissement annuel. Les experts estiment que ce rythme d’augmentation se poursuivra jusqu’à la fin de 2022, en grande partie à cause de l’inflation, mais que les prix de l’immobilier ralentiront en 2023 lorsque le marché se stabilisera.
L’offre sur le marché immobilier espagnol
Cela s’explique en partie par le fait que l’offre sur le marché immobilier espagnol n’arrive pas à suivre le rythme de la demande, de sorte que les baisses de prix plus importantes prévues dans toute l’Europe ne seront probablement pas observées en Espagne. Dans les grandes villes comme Madrid et Barcelone, l’offre a chuté d’environ 39 %, même si la demande globale en 2023 devrait être inférieure à celle de 2021 et 2022.
Au cours de l’année écoulée, les prix de l’immobilier espagnol ont augmenté en raison de la combinaison d’une forte demande et d’une faible offre, ainsi que d’une diminution de la construction de nouveaux logements due à l’augmentation du prix des matériaux. Cette flambée des prix devrait se ralentir, mais toute baisse de prix devrait être marginale.
MISE À JOUR mars 2023
Le marché du logement en Espagne est confronté à un véritable défi. Selon une analyse d’ING Espagne, les prix de l’immobilier baisseront de 7 % dans les années à venir. La forte hausse des taux d’intérêt et le resserrement des conditions de crédit sont les principales causes du refroidissement du marché. Toutefois, un krach comme celui qui a suivi la crise financière de 2008 et 2009 ne semble pas se profiler à l’horizon.
Costa del Sol moins chère
Le marché immobilier espagnol se porte toujours mieux que la moyenne de la zone euro, mais les prix devraient stagner plutôt que d’augmenter rapidement après 2024. Cela s’explique principalement par la hausse des taux d’intérêt. Selon les analystes de la banque, la tendance à la baisse sera visible dans toutes les régions, mais surtout sur la côte méditerranéenne, les îles Baléares et les îles Canaries. Néanmoins, les prix devraient encore augmenter dans les zones urbaines, en partie à cause de la disponibilité limitée de terrains et de la forte croissance de la demande de logements.
Confiance
Cependant, la confiance dans le marché immobilier espagnol reste élevée, comme en témoigne la demande de prêts hypothécaires qui reste forte. La question se pose toutefois de savoir combien de temps cela va durer. En effet, suite aux hausses de taux d’intérêt de la BCE, les taux hypothécaires augmenteront également, rendant les prêts plus onéreux. Cela pourrait en fin de compte avoir un effet négatif sur la demande de prêts hypothécaires et donc sur la demande de logements.
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Nouvelle construction ou « seconde main » ?
Toutefois, cela ne signifie pas que les prix de certains types de logements ne baisseront pas.
Les experts immobiliers prévoient également des différences de prix entre les nouvelles constructions et les maisons d’occasion. Les maisons neuves ne devraient pas être affectées par la légère baisse des prix de l’immobilier, alors que les prix des maisons d’occasion pourraient baisser de 3 à 7 %.
En effet, la demande de logements d’occasion devrait légèrement diminuer en raison de la hausse des taux hypothécaires et de l’inflation, ce qui signifie que moins de personnes cherchent à acheter un logement. Cela pourrait faire baisser les prix.
Le marché immobilier espagnol est mieux protégé contre les baisses de prix attendues dans toute l’Europe.
L’Espagne est-elle différente ?
Pourquoi le marché espagnol ne ressent-il pas pleinement les baisses de prix attendues dans le reste de l’Europe ?
S’il est vrai que la BCE a prévu une baisse des prix de l’immobilier dans l’ensemble de la zone euro, les conditions du marché immobilier espagnol sont relativement uniques par rapport à celles de ses voisins européens, en particulier ceux du nord de l’Europe.
Les experts estiment que le marché immobilier espagnol résiste mieux aux baisses de prix attendues sur le continent, mais cela ne veut pas dire que les prix de l’immobilier en Espagne ne baisseront pas à un moment ou à un autre en 2023, mais plutôt qu’ils ne baisseront peut-être pas autant – 9 % comme le suggère la BCE – que dans les pays voisins de la zone euro.
José García Montalvo, professeur d’économie appliquée à l’université Pompeu Fabra de Barcelone, a déclaré à Business Insider Spain que « ce que dit la BCE ne s’applique pas à l’Espagne ». Dans d’autres pays, les prix sont tellement élevés que le choc peut être fort, mais ici [in Spanje], nous avons atteint un plancher ».
Lors de la crise financière de 2008 et au-delà, ce sont les pays du sud de l’Europe, Espagne et Portugal en tête, qui ont été les plus durement touchés par l’éclatement de la bulle immobilière.
Par conséquent, le marché immobilier espagnol ne s’est jamais vraiment rétabli et n’a jamais connu de « boom » comme dans d’autres pays du nord de l’Europe. S’il est vrai que les prix ont augmenté en Espagne, le marché immobilier ne s’est pas encore rétabli et n’a pas atteint les niveaux de 2007 et les prix d’avant la crise.
En clair, le marché immobilier espagnol résiste mieux aux baisses de prix attendues dans toute l’Europe au cours de l’année ou des deux années à venir, précisément parce qu’il ne s’est jamais remis du dernier effondrement de l’immobilier. Le plongeon de 9 % estimé par la BCE est donc moins probable sur le marché espagnol.
« Il serait exceptionnel que nous assistions à de fortes baisses alors que les prix ne se sont pas encore remis de la crise précédente », a déclaré à la presse espagnole María Matos, porte-parole de Fotocasa.
Marbella et d’autres villes andalouses bénéficient d’une nouvelle loi
LA réglementation finale d’une nouvelle loi sur la construction rurale est sur le point d’être publiée.
Ils sont à l’étude depuis un an, depuis que la Junta de Andalucia a approuvé la nouvelle loi LISTA en décembre 2021.
Mais il faut des règles précises pour que les mairies puissent les appliquer.
La loi autorisera la construction de davantage de logements dans les zones rurales, sous réserve de critères et de conditions stricts.
« Ce devrait être une bonne nouvelle et oui, cela apportera du changement », a expliqué Anita Schmidt, spécialiste du paysage chez Villas and Fincas, basée à Casares.
« Nous ne voulons pas de surconstruction dans le pays, mais cela signifie que de nombreuses familles hispaniques pourront enfin faire quelque chose avec la terre de leurs grands-parents, et qu’elle sera mieux entretenue, donc moins exposée au risque d’incendie.
« Il permettra également de redonner vie à certains villages oubliés qui souffrent de dépeuplement.
« Et bien sûr, les étrangers qui font preuve de patience et de persévérance peuvent être en mesure de trouver le bon terrain pour construire à nouveau la maison de leurs rêves.
Mais elle a ajouté que rien n’est encore réglé et qu’elle ne serait pas surprise qu’il faille encore un an aux mairies pour comprendre comment gérer ces nouvelles règles.
La nouvelle loi signifie que les plans d’urbanisme PGOM de plusieurs villes côtières et villes de l’intérieur peuvent enfin être achevés.
Marbella pourrait être l’une des premières à en bénéficier, puisque le maire Angeles Munoz a rencontré des représentants de la Junta à Séville la semaine dernière pour approuver un plan approuvé dans la station balnéaire en septembre.
Parmi les changements prévus, il y a une augmentation de la superficie pouvant être développée, qui passera de 40 millions de mètres carrés à 52,2 millions.
