Hiermee geven we u graag de algemene richtlijnen m.b.t. extra kosten van onroerend goed in Spanje. Uw advocaat of financieel adviseur zal dit alles nader kunnen toelichten, gebaseerd op uw specifiek pand. Daarbij onderscheiden we 3 type kosten;
Kosten bij aankoop
Verkoopprijzen van onroerend goed in Spanje zijn over het algemeen exclusief kosten en belastingen. Wel is de makelaarscourtage reeds inbegrepen, aangezien deze wordt voldaan door de verkoper.
Als richtlijn voor de aankoop kosten:
Nieuwbouw (eerste eigenaar)
Btw (=IVA) – Per 1 Januari 2013 is het btw tarief in Spanje voor aankoop van nieuwbouw appartementen en woningen verhoogd naar 10% (+ 1,5% zegelrecht *tijdelijke verlaging naar 1,2%).
De btw voor aankoop van terreinen bedraagt 21% (+ 1,5% zegelrecht *tijdelijke verlaging naar 1,2%).
Bestaand vastgoed
Bij bestaand vastgoed spreekt men van een overdrachtsbelasting (ITP – transfer tax), géén btw
Waarde tot 400.0000 euro — 8% *tijdelijke verlaging naar 7%—
Waarde van 400.000,01 tot 700.000 euro — 9% *tijdelijke verlaging naar 7% —
Waarde vanaf 700.000,01 euro en meer — 10% *tijdelijke verlaging naar 7% —
- Voorbeeld: woning – aankoop 600.000 euro:
Voor de eerste 400.000 euro (8%) — 32.000 euro —
Voor de balans van 200.000 euro (9%) — 18.000 euro —
Totaal: — 50.000 euro —
Notariskosten
De hoogte van de notariskosten is variabel maar vastgelegd in een officiële schaal. Als er bijvoorbeeld een hypotheek op het object rust, brengt dat een extra akte en extra kosten met zich mee.
Registratiekosten
Dit zijn schijven voor de registratie van het object in het officiële Registro de la Propiedad (woning register) .
Deze schijven zijn ongeveer even hoog als de notariskosten, en bedragen samen rond 1% op Uw aankoopbedrag.
Advocaatkosten
Normaal gesproken rond 1-1,5% van de koopprijs. Uw advocaat zal u op een duidelijke manier alle procedures en kosten nader toelichten en hoe deze tot stand komen.
Jaarlijkse kosten
Bij de definitieve overdracht krijgt u kopieën van alle betalingsbewijzen van belastingen die op de woning van toepassing zijn. Voorbeelden hiervan zijn:
De jaarlijkse gemeentelijke onroerende belasting (IBI = Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
In geval van bestaande bouw, moet de vorige eigenaar de betalingsbewijzen van voorgaande jaren aan de advocaat overleggen.
Het basistarief voor IBI bedraagt een percentage van de kadastrale waarde van het onroerend goed in Spanje (0,3-0,9%).
Dit tarief kunnen individuele gemeentes jaarlijks aanpassen.
Voor een 2 slaapkamer-2 badkamer appartement in Estepona bedraagt dit momenteel jaarlijks gemiddeld 400 tot 500 euro.
Lokale gemeente belastingen gebaseerd op de Kadastrale waarde (valor catastral)
De officiële getaxeerde waarde van het onroerend goed in Spanje, die als basis dient voor de berekening van belastingen, staat vermeld als de Valor Catastral (deze staat o.a. ook vermeld op de jaarlijkse IBI aanslag).
Eventuele reinigingsrechten (basura) en rioolrechten kunnen in dit bedrag zijn opgenomen, maar worden ook wel apart in rekening gebracht.
Dit is een jaarlijkse aanslag. Voor een 2 slaapkamer-2 badkamer appartement in Estepona bedraagt dit momenteel jaarlijks gemiddeld 160 euro.
Belasting op de huur of gebruik
Indicatieve berekening Vermoedelijk inkomen: Aankoopprijs/2 * 1,1% (te valideren door uw advocaat).
Voorbeeld: Appartement van €300.000
Vermoedelijk inkomen: €300.000/2 * 1,1%= €1.650
Afhangend van het gebruik van het pand, zal deze berekening als volgt gebeuren:
- Berekening van het inkomen, stellende dat het volledig privaat wordt gebruikt, wordt er in Spanje een belasting van 19% (voor Europese niet-residenten in Spanje) gerekend op het kadastraal inkomen. (in bovenstaand voorbeeld dus €313,50)
- Berekening van het inkomen, bij uitsluitend verhuur van het pand, wordt er in Spanje een belasting van 19% (voor Europese niet-residenten in Spanje) gerekend op de effectieve verhuur-waarde.
Energie-en waterkosten
Electrovoorziening wordt geregeld via “Endesa”, het lokale energiebedrijf. Iedere woning heeft een meter, de stand wordt maandelijks of 2-maandelijks opgenomen. Uw advocaat zal ervoor zorg dragen dat betalingen via directe overschrijving zal worden voldaan.
Waterkosten verlopen op dezelfde manier, al is water goedkoop in Spanje en in veel urbanisaties inbegrepen in de service kosten.
Servicekosten
U betaalt maandelijkse servicekosten (community fees) indien u een woning of appartement koopt in een “urbanisatie”. Deze worden doorgaans maandelijks of per kwartaal afgerekend. Deze kosten dekken o.a. onderhoud aan gebouwen, schoonmaak, bewaking, beheer, tuinen, zwembaden en faciliteiten. De hoogte is afhankelijk van grootte en hoeveelheid faciliteiten.
Vermogensbelasting
De vermogensbelasting werd voor de jaren 2011 en 2012 opnieuw ingevoerd voor particulieren met een vermogen van meer dan 700.000 EUR. Het gaat hier om een progressieve belasting gebaseerd op de waarde van het vermogen. Het tarief klimt op van 0,24% tot 3,03% (in Andalusië).
Kosten bij verkoop
De procedure voor verkoop van een woning is in zekere zin vergelijkbaar met het kopen ervan.
In overleg met een goede en betrouwbare makelaar moet u in de eerste plaats een verkoop prijs vaststellen.
De verkoopprijs is inclusief de commissie voor de makelaar.
Vervolgens worden in geval van verkoop de volgende kosten en belastingen in mindering gebracht (op het netto bedrag dat de verkoper ontvangt):
Belastinginhouding (retention) – 3%
Als de verkoper een niet- ingezetene van Spanje is, moet 3 % van de opgegeven verkoop prijs betaald worden aan de belastingdienst, op grond van alle belastingen die verschuldigd zijn. Deze inhouding wordt verrekend met de in totaal te betalen vermogenswinstbelasting. Mocht deze laatste uitkomen op minder dan de retention, dan kunt u via een speciaal belasting formulier (210) het verschil terugvorderen. Uw advocaat of belastingadviseur zal u hierin assisteren.
Vermogenswinstbelasting (Capital gains tax) – Standaardtarief 19% (voor Europese niet-residenten in Spanje).
Voor de belastingaanslag plaatsvindt kunnen eerst verscheidene zaken in mindering worden gebracht, zoals bijvoorbeeld IVA/ITP, notariskosten, eventuele woningverbetering/uitbreidingskosten en verkoopkosten.
Plusvalia belasting
Belasting over de waardevermeerding van de grond, waarop het onroerend goed in Spanje zich bevindt. De gemeente berekent deze Plusvalia aan de eigenaar (verkoper), en dit kan per gemeente en locatie verschillen. De marktprijs of verkoopprijs van de woning heeft geen effect op de plusvalia belasting. Normaal gesproken betaalt de verkoper deze belasting. Hierover moeten, i.s.m. de advocaat, goede afspraken gemaakt worden in de koopovereenkomst.
Advocaatkosten
Normaal gesproken vastgesteld rond 1% van de verkoopprijs.
Ontdek hoe INVESTINSPAIN u kan bijstaan met juridisch en fiscaal advies.
